Где риэлторы берут базу квартир?

Аренда: зачем обращаться к риэлтору?

Источник фото: shutterstock.com

«Соб.ру» решил разобраться с тем, насколько эта идея является разумной.

100% — уже редкость

Разберемся для начала с суммами, которые берут за свою работу риэлторы. Традиционно размер их комиссии привязан к цене снимаемой недвижимости – иными словами, снимающий платит некий процент от ежемесячной арендной платы. В годы, которые сегодня принято ностальгически называть «докризисными», эта величина традиционно составляла 100%.

Это в среднем по рынку, а на отдельные, особо заманчивые предложения (самые ходовые однокомнатные квартиры) комиссионные доходили до 120-150%. Но и это еще не все. Некоторые особенно смышленые снимающие предлагали риэлторам еще и что-то сверху официального тарифа – просто за то, чтобы оказаться в квартире быстрее конкурентов.

Суммарная «комиссия» (состоящая из комиссии агентству плюс личный «дар» риэлтору) «допрыгивала» до 200%!

Но и это еще не все. В прежние времена правило о том, что платит риэлтору всегда снимающий, было на эконом-рынке аксиомой – владельцы квартиры оплачивали услуги агента только в более дорогих сегментах. Сегодня ситуация, когда объекты недвижимости не могут быть сданы в течение многих месяцев, заставили их владельцев быть гибче. Многие из них уже платят риэлторам – а это значит, что для подобных квартир риэлторы готовы снизить комиссию для снимающих.

…Подводя итог данной главки, можно сказать следующее: тезис о том, что риэлтор всегда и везде берет деньги со снимающих, и деньги эти огромные, давно устарел. Вопрос о цене услуги следует обсуждать при обращении в агентство, можно (и нужно!) немного поторговаться – глядишь, риэлтор поработает на вас даже за меньшую, чем вы рассчитывали, сумму.

Мошенничества: мелкие…

Разобравшись с ценой, переходим к главному вопросу: а за что именно мы платим риэлтору? Очевидный ответ: за подбор нужного варианта, полностью отвечающего нашим пожеланиям. По местоположению квартиры, ее размерам, уровню отделки и, естественно, цене. Однако ответ этот не то, чтобы неправильный – он неполный. функция агента – это уберечь своего клиента от мошенников, коих развелось, увы, немало.

«Хороший риелтор может уберечь от траты лишнего времени и от обмана, — подтверждает этот тезис Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», застройщика ЖК «Первый Зеленоградский». – А самой распространенной аферой на рынке недвижимости остается публикация объявлений, содержащих недостоверную информацию.

Этот способ мошенничества существовал всегда и, как правило, попадаются на эту уловку желающие сэкономить на комиссии риэлторскому агентству арендаторы».

Разберем механизм этого обмана подробнее. Существуют квартиры, которые на сегодняшнем рынке объективно стоят 28-30 тыс. руб. в месяц. Обманщики дают объявление, где подобный объект предлагается за 20-22 тысячи. Интересующихся, естественно, множество. Далее – два варианта.

Более «честный» (если это слово здесь вообще употребимо) – это когда позвонившему сразу говорят, что интересующая его квартира «15 минут назад была сдана», но есть другие варианты – по уже вполне рыночной цене. При более наглой версии потенциальному клиенту подтверждают, что квартира есть – приезжайте! А о том, что «уже сдали», сообщают только возле подъезда.

Но похожая квартира есть рядом – только, опять же, уже по рыночной цене. В общем, расчет на то, что человек, потративший пару часов на дорогу, будет более сговорчивым.

В целом, описанные выше механизмы могут считаться жульничеством, но мелким. В конце концов, клиент ничего не теряет, кроме собственного времени. А если и снимает более дорогую квартиру – то это абсолютно нормальная квартира. Однако есть на нашем рынке мошенничества и куда более жесткие. О них и поговорим.

…и совсем серьезные

Здесь мы переходим к печально знаменитым «информационным агентствам» — сервисам, обещающим потребителям предоставить базу данных сдающих квартир. Дескать, получите у нас, дорогой клиент, штук 30 телефонов хозяев, с которыми потом самостоятельно договоритесь о съеме. Выглядит привлекательно: за сумму всего 3-5 тыс. руб. (т.е. в разы меньше, чем при индивидуальной работе агентства с вами) вы получаете широкий выбор вариантов по вполне симпатичным ценам. Беда тут в том, что предлагаемых вам квартир не существует.

Либо это подлинная информация, только безумно устаревшая – хозяин квартир резко бросит вам по телефону: «Уже все сдали, полгода назад!». Либо люди, фигурирующие в списке как «хозяева», на самом деле являются подставными лицами. Их задача – убеждать вас, что квартира действительно существует, однако организовать показ и съем все время что-то мешает. Всякий раз за час до намеченного просмотра у вас будет раздаваться телефонный звонок, и «хозяин» извиняющимся голосом будет сообщать, что у него «заболела собачка», «надо встречать дочку из аэропорта», «прорвало на кухне кран».

В общем, сегодня сдать квартиру никак не удастся – давайте перенесем на завтра. И так – многие недели.

В первую очередь, проблемой становится доказательство факта участия в афере организованной группы лиц, ведь юридически отношения риэлторов-мошенников с подставными хозяевами квартир никак не оформляются. Во-вторых, значительная часть афер с арендой сводится к составлению договора на оказание информационных услуг, которые никак не регламентируются законодательством и наличие такого договора не может быть основанием для возбуждения судебного дела.

И, в-третьих, многие пострадавшие граждане сами допускают ошибки, избежав которых, можно было бы не лишиться своих денег: соглашаются дать задаток без расписки, не проверяют наличие документов на жилье у арендодателя и т.д.».

…А «лакмусовая бумажка», позволяющая отличить мошенников от нормальных агентств недвижимости, очень простая: требование денег вперед. «В нашей компании оплата происходит только после заключения договора, — говорит Мария Жукова. – Частичная или полная предоплата услуг – почерк работы мошенников».

Хозяева: тоже не всегда белые и пушистые

Разумеется, говорить, что занимаются мошенничествами на рынке аренды только псевдо-риэлторы, было бы неправильным. Иногда обман исходит и от хозяев – подлинных или мнимых. Технологии (вкратце) здесь такие:

— «обиженный родственник». Квартиру сдает мужчина, берет предоплату за месяц (а лучше – за два). На следующий день появляется его жена, которая также имеет право на данную недвижимость – она сособственник и зарегистрирована тут. Согласия на аренду она не давала, так что квартирантам следует выметаться – естественно, без какого-либо возврата денег;

— «пересдача». Суть в том, что квартира снимается (например, за 30 тыс. руб.). Потом дается объявление, что она сдается за 20. У пятерых желающих берется предоплата за месяц вперед, а потом мошенники исчезают. Их доход – 70 тысяч (20х5 минус 30), а несостоявшиеся жильцы вынуждены выяснять отношения друг с другом, а также с настоящим хозяином квартиры, когда он через месяц явится за своими 30 тысячами;

— «неадекваты». Тут может быть даже не мошенничество, а психическая ненормальность. На рынке, к примеру, был известен мужчина, сдававший свою квартиру исключительно женщинам. Недвижимость была замечательной, цена – разумной, вот только хозяин в первую же ночь начинал ломиться в дверь, требуя от жиличек помимо денег кое-что еще…

Разумеется, риэлторы, постоянно работая на рынке, знают не только эти схемы, но и конкретные адреса, где все это происходит. Нормальное агентство, ценящее свою репутацию и подписывающее со своим клиентом полноценный договор, подобный вариант вам не предложит никогда.

Итог: можно, но очень сложно

Разумеется, мы не станем утверждать, что снять квартиру самостоятельно нельзя. Возможно вообще многое – например, некий путешественник, пересекавший океан на плоту с парусом, самостоятельно вырезал себе аппендицит: он использовал местное обезболивающее, а картину происходящего наблюдал в большом зеркале, повешенном над кроватью. Но если отбросить подобный экстрим, то лучше снимать квартиру все-таки при помощи риэлторов. Особенно с учетом того, что большинство арендаторов – только что приехавшие в Москву провинциалы, плохо знающие наши «джунгли».

Источник: https://sob.ru/news/2016/12/26/arenda_zachem_obraschatsja_k_rieltoru

Как работают агентства недвижимости по продаже квартир » Схемы риэлторов

По версии аналитического издания «Банки. Сегодня» профессия риэлтора в 2018 году вошла в ТОП-15 самых высокооплачиваемых профессий в России. Освоить ее можно с нуля прямо в агентстве, ведь основные требования к кандидатам — амбициозность, коммуникабельность и желание зарабатывать. Но все ли так просто? Разобраться в том, как работает агентство по продаже недвижимости, и что ожидает новичков, нам помог владелец компании MEGAAGENT Руслан Соешев.

I. Что такое агентство недвижимости
II. Типы агентств недвижимости
III. Чем риэлтор занимается в агентстве
1. Поиск клиентов
2. Оформление договора на услуги
3. Реклама
4. Показы объектов
5. Проверка документов на юридическую чистоту
6. Оформление сделки
IV. Как все успеть?

Что такое агентство недвижимости

Это компания-посредник, которая сводит продавцов и покупателей недвижимости — коммерческой и жилой. Помимо этого в перечень услуг агентства входят:

• юридические консультации по вопросам недвижимости;
• реклама объектов;
• оформление и проверка документов;
• контроль проведения сделки и передачи денег.

За свою работу агентство получает комиссию, ежемесячного оклада чаще всего нет. Поэтому прежде чем устроиться риэлтором, нужно в деталях узнать, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и какую сумму от комиссионных отдают агентам.

Комиссионные рассчитываются двумя способами: либо риэлтор берет с продавца 3-5% от стоимости объекта, либо фиксированную сумму. Как правило, это 30-50 000 рублей. Но риэлтор получает не всю комиссию, а только ее часть. Остальное забирает агентство.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— Риэлторы работают за процент от комиссии с каждой сделки. Опытному специалисту отдают 50-70%, новичку — 20-30%. В крупных агентствах есть так называемая «мясорубка», когда специально нанимают огромное количество новичков на сниженную процентную ставку и с их помощью работают.

Такой подход используют при работе с элитной недвижимостью, когда комиссионные переваливают за 500 000 рублей, и агентству невыгодно отдавать риэлтору слишком большие суммы.

В зависимости от типа агентств на риэлторов возлагают разные задачи.

Читать по теме
В нашем блоге есть гид про профессии, где мы подробно рассказали, как и чем предстоит заниматься риэлтору.

Назад

Типы агентств недвижимости

Есть 3 типа агентств недвижимости:

1. Классический. Агенты ведут сделку полностью самостоятельно: сами выставляют рекламу, отвечают на звонки, разбираются с юридическими тонкостями, общаются с клиентом и т.д. Агентство забирает 30-50% от суммы комиссионных за сделку.

1. С разделением труда. В таких агентствах один риэлтор отвечает за маркетинг, второй показывает квартиры, третий отвечает за лидогенерацию, четвертый проверяет юридические тонкости и т.д.

1. Агентства для агентов. Пока в России таких немного. Они предоставляют риэлторам офис, юридическую поддержку, помощь в оформлении сделок с ипотекой, CRM-систему, учебный центр с библиотекой, а также проводят семинары, чтобы специалисты повышали свои навыки в стенах агентства. При этом комиссия со сделок полностью остается у риэлторов. Взамен с них ежемесячно берут фиксированную плату 3-7 тысяч рублей.

Читать по теме
Если вдруг вы задумались об открытии своего агентства, то вам будет полезно узнать, какие для этого понадобятся документы, какой набирать персонал и еще кое-что.

Назад

Чем риэлтор занимается в агентстве

Самый распространенный тип агентств — классический, поэтому на его примере и расскажем, как ведутся сделки и какую роль в них играет риэлтор. Как мы уже сказали, такой компании агент проводит сделку под ключ: сам ищет клиентов, занимается рекламой, показывает объекты, проверяет и оформляет документы.

Поиск клиентов

Портал Недвижка.ру дает несколько полезных советов:

1. Ищите объявления о покупке или продаже квартир от собственников в местных газетах или на досках объявлений в Интернете. Обзванивайте их и предлагайте свои услуги.
2. Организуйте бесплатные консультации для граждан в муниципальных организациях (ЖКХ, поликлиниках и т.д.) или в коммерческих фирмах города для их сотрудников. Не забывайте при этом раздавать рекламные буклеты и визитки.
3. Участвуйте в обсуждениях на форумах, чтобы примелькаться перед потенциальными клиентами.
4. Попросите родственников и друзей запустить «сарафанное радио» и рассказывать о ваших услугах.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— 70-80% людей приходит в агентство по рекомендации. Конечно, существуют и такие агентства, которые дают клиентов агентам, но в большинстве случаев их поиск ложится на плечи риэлтора. Еще примечательно, что агенту проще найти клиентов, которые продают недвижимость. Потому что люди, которые хотят купить — в 80% случаев решают свой вопрос самостоятельно.

Читать по теме
Искать клиентов самому сложно и долго. А что, если можно автоматически собирать объявления от собственников из Интернета и отбирать только интересные? Для этого есть специальные СРМ-программы с функцией парсинга. Узнайте, что это такое!

Назад

Оформление договора на услуги

Когда клиент будет найден, нужно заключить с ним договор на услуги риэлтора. Перед этим важно проверить личные документы и его право на собственность, а также озвучить свою комиссию, чтобы это не стало для клиента сюрпризом во время сделки.

Договор имеет законную силу, и важен в первую очередь для самого агента — так он защищает себя как исполнителя от необоснованных претензий со стороны клиента и получает гарантию оплаты своих услуг. В нем прописываются права и обязанности сторон с четким указанием, кто за что несет ответственность и какую. Агент должен гарантировать честность по отношению к клиенту, безопасность сделки и юридическую чистоту объекта.

Назад

Реклама

Агент сам делает фотографии или видеопрезентацию объекта, продумывает, как лучше подать информацию, распространяет рекламу по различным площадкам и доскам объявлений.

Читать по теме
Рекламировать объекты недвижимости можно нестандартно: при помощи Google-карт, баннеров, автобусов и трамваев. Как именно? Читайте в блоге.

Показы объектов

Риэлтор может как сам подготавливать к просмотру и показывать квартиру, так и оставить эту функцию за собственниками. Если работать по первому варианту, то агент не должен вести одновременно больше 3-5 объектов. Иначе, разрываясь между несколькими квартирами, он не сможет качественно показать ни одну из них. Не будет укладываться во времени — придется переносить показы. В итоге испортит репутацию и себе, и агентству.

Назад

Проверка документов на юридическую чистоту

А именно все правоустанавливающие документы. Риэлтору нужно выяснить, когда и как возникло право собственности, есть ли риски правопритязания третьих лиц и прочее.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— Нужно проверить, как и когда покупалась квартира. Если собственники — супруги, то в браке она приобреталась или нет; если есть несовершеннолетние собственники — приготовиться к тому, что сделка будет сложной. Придется узнать, нет ли долгов, провести экспертизу продавца на адекватность и прочее. Последнее поможет понять, нужно ли вообще связываться с этим клиентом.

Назад

Оформление сделки

Для этого риэлтор договаривается с Росреестром, нотариусом и другими инстанциями о подготовке нужных справок и документов для выписки прежних жильцов. Также риэлтор должен контролировать расчет между продавцом и покупателем. Если оформляется кредит или ипотека, то он общается с банком и договаривается о конкретном дне и времени, когда нужно будет привести продавца и покупателя для перевода денег со счета на счет. После этого согласует с участниками сделки день, когда они встретятся в МФЦ для окончательного оформления сделки и передачи ключей.

Но идеальных сделок почти не бывает, и нужно быть готовым к любым поворотам.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— К примеру, собственник может прийти пьяным на сделку. Или клиентов не устраивает выбранный банк — он не хочет ехать туда через весь город с большой суммой денег. Риэлтору нужно быть гибким и быстро реагировать на различные изменения.

Назад

Как все успеть?

Из-за того, что риэлтор многозадачен, при большой загруженности сильно страдает качество его работы и репутация. Один из методов увеличения личной эффективности — это автоматизация работы. Ее можно устроить с помощью CRM-системы. О том, как именно она может помочь работать быстрее и зарабатывать больше, расскажем на примере SalesapCRM.

• Собирает все объекты в одну базу. Это удобно: карточки находятся в одном месте, в них хранится вся информация по сделкам, которую в любой момент можно просмотреть. Базу можно настраивать под себя: создавать свои поля, фиксировать и менять в них сведения о доме или квартире.

Так выглядит каталог и содержимое карточки объекта в SalesapCRM

• Сама размещает объявления на 213 сайтах за 2 минуты. Благодаря этому можно сэкономить целый рабочий день и уделить больше времени на обработку фотографий, составление объявлений или съездить на показы.
• Автоматически подбирает объекты по запросу клиента из базы агентства, а также с 14 сайтов по недвижимости. Не придется тратить несколько часов на просмотр множества площадок, где к тому же можно наткнуться на одни и те же объявления. CRM сама найдет объекты по запросу, а риэлтор добавит подходящие в базу системы.
• Представляет объект в виде PDF-презентации. Риэлтору достаточно нажать всего одну кнопку и получить презентацию в удобном PGF-формате. В ней отобразится вся информация об объекте и фотографии. Ее можно отправить клиенту по почте прямо из CRM. Это быстро и позволяет агенту одновременно вести не 3-5 сделок, а сразу 10-20.

Так создается PDF-презентация объекта в SalesapCRM. Вы можете выбрать: оставить в ней телефон продавца или нет

Напоследок несколько рекомендаций: изучайте психологию — это поможет понять желания и страхи клиента; заключайте договор — защитите себя; налаживайте человеческие отношения с клиентом — ваше сотрудничество не одноразовое, оно может растянуться на годы; максимально автоматизируйте все процессы — не тратьте время на мелочи, с которыми справится CRM-система. Регистрируйтесь в SalesapCRM и в течение 7 дней бесплатно тестируйте ее возможности.

Назад

Анна Наумкина

Внедрите SalesapCRM!

• checkединая база объектов недвижимости;
• checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
• checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
• checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
• checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
• checkуправление клиентами, задачами и сделками.

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-rabotayut-agentstva-nedvizhimosti/

DOM.RIA – Как риэлтору найти клиентов

Заниматься поисками клиентов – эффективная тактика, которая помогает расширять клиентскую базу и получать доход от проведенных операций с недвижимостью. Но как риэлтору найти своего клиента? Что для этого требуется? Попробуем ответить на эти вопросы максимально детально.

Подготовка к поиску

Перед тем, как искать клиентов риэлтору желательно заняться подготовительными работами. К таким относится:

• изучение целевой аудитории. Такая информация сократит круг поисков и увеличит эффективность. Кого вы ищете? Инвесторов (покупатели, у которых есть большой опыт купли-продаж объектов), обывателей разных категорий (у которых сфера интересов – от бюджетных до элитных видов жилья), арендаторов или, наоборот, арендодателей, а может, универсальную аудиторию;
• печать визитных карточек. Этот простой носитель контактной информации поможет вспомнить о риэлторе в случае необходимости, поможет охватить большее число потенциальных клиентов (вместе с визитной карточкой можно сразу сделать брошюры и другие раздаточные материалы);
• приобретение техники. Без использования телефона и ноутбука (как вариант, планшета) невозможно представить процесс продвижения своих услуг и общения с клиентами и собственниками объектов.

12 книг для современных риэлторов: как стать успешным в этой сфере

Чтобы найти клиента риэлторы используют разнообразные способы. Главное, помнить о законности и этичности, чтобы во время поисковых мероприятий не заработать себе репутацию со знаком «минус». Рассмотрим основные способы.

Сарафанное радио

Практически каждый слышал хоть раз в своей жизни про такое понятие, как «сарафанное радио». За такой фразой скрывается простой и действенный способ привлечения клиентов в риэлторском бизнесе. К «сарафанному радио» относятся рекомендации от родных, знакомых, друзей и коллег.

Благодаря таким положительным отзывам (а я вот знаю одного риэлтора) клиенты сразу проявляют предрасположенность к посреднику, подсознательно желая доверять агенту. В начале творческого пути риэлтору стоит рассказать о своей новой профессии всем знакомым, учителям ребенка, соседям, парикмахеру, лечащему врачу.

Без лишней навязчивости – не отпугните потенциального клиента.

Также к тем, кто может запустить «сарафанное радио», относятся простые жители одного из подъездов, свадебные фотографы, работники иммиграционной службы и ЖЭКов. Проявляйте дружелюбие, предлагая свои услуги, и усилия воздадутся в полной мере.

Раздача визиток и рекламных материалов

Визитка – один из основных инструментов успешности риэлтора и пополнения клиентской базы. Этот небольшой прямоугольник плотного картона содержит полезную информацию для клиента и благодаря этому он может в любой момент связаться по поводу имеющихся вопросов по недвижимости.

Визитки необходимо всегда носить с собой – потенциального клиента можно встретить в магазине, лифте, на улице или в театре. Также не оставляйте без внимания почтовые ящики – в них можно кинуть те же визитки, а также буклет, листовку или лист формата А4 с продающим текстом.

Результат в таком случае нельзя спрогнозировать: одни выкинут ненужную информацию, проигнорируют, а другие – оставят до нужного времени или передадут знакомому, у которого есть вопросы по операциям с недвижимостью.

Еще один вариант – распространение рекламных буклетов с предложениями по продаже и аренде недвижимости.

Размещение объявлений на досках и в СМИ

Как бы это ни было банально, но часть информации о риэлторах распространяется через обычные бумажные объявления. Для этого необходимо составить текст рекламного предложения, распечатать и расклеить в местах скопления потенциальных клиентов на специальных досках. На первых порах действенный вариант – бесплатные услуги по оценке недвижимости. Главное – добиться звонков, а потом грамотно выстроить диалог, убедив собеседника в своем профессионализме.

Аналогичная ситуация и с газетами бесплатных объявлений – многие категории населения все еще доверяют такому источнику информации вместо поиска предложений в сети. Поэтому смело размещайте в СМИ объявления о риэлторских услугах, бесплатных консультациях по всем вопросам о недвижимости.

«Холодные» звонки

Для этого необходимо самостоятельно собрать базу объявлений (через газеты, интернет, агентство) тех клиентов, которые не обращались к вам за услугами. Затем из перечня убираются все номера телефонов, которые принадлежат другим посредникам. Оставшиеся в списке объявления обзванивают, выясняют ситуацию с объектом (продан, сдан или нет) и ненавязчиво предлагают сотрудничество. В случае категорического отказа от посредников не стоит давить на потенциального клиента – или сделайте настолько заманчивое предложение, от которого он не посмеет отказаться.

Использование интернет-возможностей

Игнорировать интернет-ресурсы совершенно нелогично, так как именно во «всемирной паутине» размещается подавляющее количество предложений по операциям с недвижимостью. Каждое агентство недвижимости для своей успешности проектирует удобный и понятный сайт, через который потенциальные клиенты находят подходящие варианты.

Риэлтор может пользоваться как возможностями клиента, так и прибегнуть к услугам специализированных ресурсов. «Перевірені квартири» на DOM.RIA – предложения, проверенные инспектором RIA объявления по продаже или аренде недвижимости разных типов.

Такие объявления в 9 раз больше просматриваются клиентами, а значит, вы сможете быстрее совершить сделку.

Еще один из способов – рассылка электронных писем. Для этого потребуется составить грамотный текст с коммерческим предложением, указать свои контакты. Такая массовая рассылка нуждается в актуальной базе электронных адресов – их можно купить, накопить в процессе работы (в том числе и прошлой), воспользоваться данными агентства недвижимости.

Как использовать социальные сети для привлечения клиентов

В качестве площадки для поиска клиентов можно использовать социальные сети, которых сейчас в избытке. Многие пользователи ищут так себе жилье или продают недвижимость – риэлтору остается только вовремя найти актуальное объявление.

Также короткие заметки о своей профессиональной деятельности агенты могут размещать в профильных группах, которые в большинстве случаев рассчитаны на определенный район и целевую аудиторию, на форумах.

Еще можно вести тематический блог с емкими описаниями нюансов риэлторской деятельности и таким образом становиться популярным среди потенциальных клиентов или заказать рекламу (раскрутку) на специальных ресурсах.

Что интересного почитать риелтору

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-rieltoru-najti-klientov-177315.html