Как грамотно сдать квартиру в аренду?

Содержание

Как правильно сдавать квартиру в аренду: — советы от «Флэт Центр»

Как грамотно сдать квартиру в аренду?

Как это не парадоксально, несмотря на то, что количество желающих снять квартиру значительно превышает количество арендодателей, на рынке существует масса свободной жилплощади, которая не сдается. А все потому, что хозяева квартир не знают правил аренды.

Сегодня «Флэт Центр» расскажет обо всех тонкостях, подводных камнях и редкостных ситуациях при сдаче квартир внаем.

Когда моя знакомая переехала к мужу, и решилась наконец-то сдать в аренду свою маленькую квартирку, я решила побегать по агентствам вместе с ней, дабы понять — каково оно, пристроить свою жилплощадь в хорошие руки, пусть даже и на время. Оказалось, что сделать это совсем непросто — одни квартиранты не нравились ей тем, что у них была собака, вторые — возрастом (подруга опасалась постоянных вечеринок).

Кульминационного момента выбор квартирантов достиг тогда, когда соседка по несчастью — женщина, уже второй раз сдающая квартиру в аренду, рассказала ей о том, как пустила к себе приличных, на первый взгляд, жильцов — а те оказались мошенниками. Вот тут-то и решила подруга обратиться в агентство недвижимости.

А мне же удалось, проследив весь путь своей знакомой и пообщавшись с теми, кто уже имел опыт передачи квартиры в аренду, составить список правил, руководствуясь которыми можно в значительной степени обезопасить себя от нежелательных последствий.

Правило №1: Не умеешь — не берись

Если вы впервые хотите сдать свою жилплощадь в аренду, то лучше предоставить это дело профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Правда, бесплатно работать никто не станет, и агенты возьмут с вас вознаграждение. Но за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов.

Для особо жадных предусмотрен и такой вариант, когда от выплаты комиссионных можно отказаться. Но имейте в виду, что такой вариант имеет несколько очевидных минусов: агентство недвижимости все равно свое получит — в этом случае проценты заплатит тот, кто захочет въехать в вашу квартирку, а вот вы потеряете огромное количество времени.

Почему? Все очень просто — ваша квартира будет ждать своего заветного часа во нутренней базе данных агентства, и вспомнят о ней лишь тогда, когда появится клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими ее характеристикам.

Так что решайте сами, что вам больше нравиться — ждать у моря погоды, или все-таки заплатить не очень большую сумму, и спокойно ждать, пока агенты отыщут для вас подходящего квартиранта.

Правило №2: Семь раз проверь…

Многие собственники боятся обращаться в крупные компании, полагая, что там с них возьмут большие комиссионные. А зря, сейчас на рынке недвижимости очень много агентств-мошенников, сотрудничество с которыми не принесет вам ничего, кроме лишних проблем. Доверять можно только проверенным агентствам, или тем, которые держатся на рынке уже больше 5-ти лет.

Явившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами организации — поговорите с кем-то из руководства компании. А еще лучше, прежде чем идти в компанию, работающую с недвижимостью, покопайтесь в Интернете — поищите отзывы граждан, уже работавших с этим агентством.

Только одно но — помните, что искать такие «откровения» нужно где угодно, но только не на сайте компании — благодарные отзывы размещенные там, как правило пишут свои сотрудники.

Правило №3: Правильная оценка стоимости экономит время

Если же вы все-таки решили заняться нелегким делом сдачи квартиры самостоятельно, то запомните: первый шаг на пути к удачной сделке — ее адекватная оценка. Сегодня рыночная стоимость жилплощади в первую очередь зависит от типа дома. Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах и монолитно-кирпичных постройках.

Наличие хорошего ремонта в квартире также может прибавить к ежемесячной стоимости вашего жилья энную сумму: арендаторам нравятся квартиры с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой.

А уж если у вас в доме еще и выделенная Интернет-линия есть, и охраняемая парковка прямо во дворе — можете считать, что ваша квартира — просто клад, и вознаграждение за нее нужно просить соответствующее.

Правило № 4: Идите на визуальный контакт

Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку: сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее — семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Не общайтесь с потенциальными клиентами по Интернету — только по телефону, ведь услышав голос человека, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение.

Правило №5: У меня все ходы записаны

Обязательно заключите договор на аренду жилья: четко оговарите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика — за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию — арендатор, так как сумма зависит от его нужд. Кстати, в договоре можно обговорить все что угодно — например, условия выселенияплохо ведущего себя квартиранта. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее — еще на стадии заключения договора.

Правило №6: Установите слежку

Через пару месяцев посмотрите на порядок в квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями — выяснить хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений — можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой.

Тут нужно вернуться к предыдущему пункту — если вы, как и моя знакомая, не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки — оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии договора. Потом все ваши усилия выгнать «гуляк из квартиры» могут оказаться тщетными — логика здесь простая, если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит делать это можно.

Вот кажется и все, что мне удалось внести из моего «квартирного рейда». Если следовать всем этим советам, то с квартирантами никаких проблем возникнуть не должно. Никаких проблем от временного заселения на вашу территорию чужаков вы не получите. Одна сплошная выгода.

P.S. К Вам стучится налоговая… Очень многих обладателей свободных квадратных метров останавливает нежелание платить налоги, а вернее — стоять в километровых очередях в инспекции, причем делать это неоднократно. Некоторые люди (особенно пожилые) вообще не способны разобраться в сложной налоговой «абракадабре», а как нас консультируют в госорганах, наверно, никому рассказывать не надо.

Поэтому следует воспользоваться советами юристов:

Если вы сдаете квартиру без договора. Формально доказать факт того, что Вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. И если Вам позвонили из инспекции, говорите: коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаю дальним родственикам, не буду же я с них деньги брать? А они мне за это цветы поливают и рыбок кормят.

В налоговой тоже не дураки сидят, поэтому первая легенда не всегда пройдет, например, если вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку (африканцу, который никак не может быть вашим родствеником), о чем готовы рассказать Ваши «доброжелательные» соседи. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствии такового, можно сказать, что квартиру Вы сдаете только 3 года, за них Вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены).

Читайте также  Дарственная на квартиру между близкими родственниками налогообложение

Если вы все же не хотите иметь проблем с госорганами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог — 13% — будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.

Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги все-равно обязан владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (ст. 185 ГК РФ). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Это значит, что прибыль получает владелец, соответсвенно, и платить налоги должен он.

Статьи о недвижимости и путешествиях >>>

Источник: http://flatcenter.ru/clauses/soveti-po-arende/kak-pravilno-sdavat-kvartiru.html

DOM.RIA – Как безопасно сдать квартиру в аренду: 10 советов

Чтобы безопасно сдать квартиру, важно не только правильно выбрать клиентов, но и создать для них условия, при которых они будут заинтересованы не потерять жилье. Это мотивирует арендатора своевременно вносить оплату, бережно относиться к имуществу. Сдать квартиру подходящим для вас, платежеспособным, арендаторам можно, придерживаясь следующих советов:

1. Подготовьте квартиру к показу

В жилье должен быть порядок, исправная бытовая техника, интернет и телевидение в рабочем состоянии. Если какие-то коммуникации не подключены, или случаются перебои в их работе, предупредите клиентов. Чем чище квартира будет изначально, тем больше шансы, что арендаторы оценят чистоту и будут стараться поддерживать ее.

4 шага подготовки квартиры к сдаче в аренду

К тому же чисто убранную квартиру арендуют быстрее и по более выгодной цене. Возможно, вы начали поиски арендаторов до того момента, когда из квартиры еще не выехал предыдущий жилец. В таком случае организовывайте показ только после того, как он выедет.

2. Составьте эффективное объявление

Ориентируйте объявление на целевую аудиторию. Укажите, каким арендаторам отдаете предпочтение, например, без вредных привычек, животных и т.д. Напишите, есть ли у вас есть особые пожелания к проживающим – не курить в помещении, не устраивать шумные вечеринки и прочее.

Как написать объявление о продаже жилья

Объективно опишите ваше предложение. Оно должно соответствовать реальному положению вещей. Это также положительно отразится на доверии к вам. Укажите особенности помещения, например, наличие террасы.

3. Установите объективную цену

При завышенной стоимости аренды жилья, оно может простоять несколько месяцев, не принося доход. Если цена будет занижена, вы не получите полную отдачу от его сдачи в аренду. Поэтому, определите справедливую стоимость с учетом размеров жилплощади, состояния дома, инфраструктуры, мебели, техники в квартире и др.

4. Узнавайте основную информацию о жильцах

Если для вас принципиальны некоторые моменты, постарайтесь максимально деликатно их прояснить. Возможно, вам предстоит в течение нескольких лет периодически общаться с квартирантами, поэтому важно, насколько вы понимаете друг друга уже сейчас. Не стоит при этом переходить границы и задавать личные вопросы – это вполне может вызвать недовольство даже у изначально лояльно настроенных арендаторов.

Где искать клиентов на аренду квартир?

Если у вас есть общие знакомые с потенциальными квартирантами – вы можете уточнить интересующие вас моменты у них. В то же время, не стоит спешить связываться с неплатежеспособными арендаторами по просьбе друзей и знакомых, даже если они уверяют вас в том, что материальное положение этих людей улучшится.

5. Заключите договор аренды квартиры

Лучше сдавать квартиру, заключив договор аренды. На срок менее трех лет его можно заключить без нотариального заверения. Такой договор имеет юридическую силу согласно 811 статье Гражданского кодекса. Она разрешает заключать его только в письменной форме без заверения у нотариуса. В документе должны быть прописаны права и обязанности каждой стороны, сроки внесения арендной платы и ее размер.

Договор аренды квартиры (образец)

Как официально сдать квартиру в аренду

Сдавая квартиру официально, вы будете уплачивать налог в размере 18% НДФЛ и 1,5% военный сбор. В таком случае у вас есть гарантии, что при нарушениях правил и условий договора со стороны арендатора, вы сможете доказать свою позицию в суде.

6. Возьмите залог

В основном арендодатели берут залог в размере месячной арендной платы. Если переживаете за имущество, сдавая жилье квартирантам с детьми или животными, можете взять залог в размере 2-3 месячных арендных плат.

Залог при аренде квартиры: виды и подводные камни

Залоговая сумма – гарантия того, что жильцы не нанесут вред имуществу, сохранят мебель и технику в целостности. Если такие условия не соблюдены, по факту выселения убыток вычитается из залога. Если жильцы не повредили имущество, расплатились по счетам, они получают деньги назад при выезде. Все эти условия: сумма залога, порядок передачи денег – должны быть прописаны в договоре.

7. Оговорите все правила аренды вашего помещения

Если вы не хотите брать квартирантов с животными или детьми, курящих, и прочее, расскажите об этом арендатору. Укажите на то, что в случае нарушения этих условий вам придется прибегнуть к мерам, таким как удержание залога или выселение.

Арендаторы с животными – пустить нельзя отказать

Выгодно ли сдавать квартиру, не выдвигая жестких требований к жильцам, наличию у них детей и животных, зависит от индивидуальной ситуации – стоимости и состояния ремонта, мебели и техники.

8. Будьте доброжелательны и честны

Лучше, если арендаторы будут знать о том, кто живет рядом, какие есть недостатки у соседей и в самой квартире или доме. Со временем они все равно это обнаружат, поэтому лучше заранее подготовить их к возможным неприятным моментам.

Арендаторы, как и владельцы жилья, могут попросить другую сторону показать паспорт или документы на квартиру. Возможно, они захотят убедиться, что это ваша недвижимость.

9. Оговорите визиты заранее

Планируя проверять состояние квартиры ежемесячно, оговорите это заранее. Визиты арендодателя многим жильцам не нравятся, так как нарушается их личное пространство. Вам же, как арендодателю выгодно, чтобы им было удобно и они оставались в вашей квартире как можно дольше.

Чего хотят арендаторы от владельцев квартир?

Если вы не намерены каждый месяц проверять состояние квартиры, можете договориться об оплате жилья на банковскую карту. Решив внепланово навестить арендаторов, осмотреть квартиру, лучше предупредите их об этом.

10. Не отказывайтесь от квартирантов с детьми и животными

Не стоит сразу категорично отказывать арендаторам с ребенком или животным. Во-первых, семьям с детьми переезды даются гораздо сложнее, поэтому, скорее всего, вы получите арендаторов на максимально возможный срок. Во-вторых, если вы переживаете за сохранность имущества, достаточно прописать этот момент в договоре и взять больший залог. Так, вы получите лояльных квартирантов и одновременно обезопасите свою недвижимость от порчи.

Придерживаясь советов DOM.RIA, вы сможете не только сдать квартиру безопасно, но и добиться того, что квартиранты останутся у вас на длительный срок. Так вам не придется терять время на поиски новых арендаторов, недвижимость не будет простаивать и обеспечит вас постоянным доходом.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-bezopasno-sdat-kvartiru-v-arendu-10-sovetov-173158.html

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как действовать, чтобы сдача квартиры в аренду не создавала лишние проблемы и головную боль, а стала надежным и легальным источником дохода?

Консультирует Кристине Дубане, руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

Зарегистрируйте договор аренды в течение пяти дней и платите меньше!

Первое и самое важное условие – это заключение договора аренды. Во-первых, договор позволит арендодателю обезопасить  себя с юридической точки зрения. А, во-вторых, если арендодатель зарегистрирует договор аренды в Службе государственных доходов в течение пяти дней с момента его заключения, доходы от аренды будут облагаться меньшей процентной ставкой – 10%.

«Сейчас многие этим пользуются, так как это дает возможность квартиросъемщику легально перечислять деньги на счет арендодателя, и у арендодателя есть легальные и доказуемые доходы, которые в случае необходимости позволяют ему, например, взять кредит. Очень важно действовать быстро, чтобы успеть зарегистрировать договор в пятидневный срок, иначе потом проценты будут выше», — рассказывает руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus. Нужно также учитывать, что недавно в закон были внесены поправки и с 1 января ставка будет уже 20%.

Читайте также  Проверить кадастровую стоимость квартиры на сайте росреестра

Договор защищает от неплательщиков

Заключенный договор аренды позволяет собственнику квартиры защитить себя в случаях, когда квартиросъемщик начинает задерживать арендную плату или перестает платить ее вовсе.  «По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца – подать в суд иск о взыскании долга», — о правах арендодателя рассказывает Кристине Дубане.

Как сделать так, чтобы наниматель платил коммунальные платежи?

Своевременная и исправная оплата коммунальных платежей – еще один вопрос, который беспокоит арендодателей. «Чтобы избежать неприятных сюрпризов, хозяин квартиры должен сам регулярно следить за оплатой счетов», — говорит Кристине Дубане, объясняя, что одного только устного или отправленного по электронной почте обещания съемщика заплатить по счетам недостаточно.

Можно договориться, что арендодатель сам каждый месяц приезжает и снимает показатели счетчиков. Второй вариант: съемщик отправляет хозяину квартиры фотографии счетчиков. Сделать это в наши дни совершенно несложно. Нужно следить, чтобы квартиросъемщик оплачивал счета своевременно, поэтому хозяин квартиры должен попросить обслуживающую компанию присылать ежемесячные счета ему на электронную почту.

Это позволит арендодателю проследить, был ли оплачен счет за предыдущий месяц.     

Оплата коммунальных – только по счетчикам

Руководитель Отдела жилых помещений компании Ober Haus подчеркивает, что для арендодателя важно, чтобы съемщик платил по счетчикам, так как выровненный платеж чреват определенным риском. Например, квартиросъемщик может смениться, и новому жильцу выровненный платеж за текущий год, скорее всего, будет выставляться на основании прошлогодних данных.

Но, предположим, что новый квартиросъемщик живет с семьей, имеет больше электроприборов и, соответственно, тратит в два раза больше электричества, воды и газа. И тут возникает проблема, так как выровненный платеж оказывается меньше, чем он тратит на самом деле. И когда на следующий год сдаются показатели, жильцу на эту разницу приходит внушительный счет, который к тому же нужно заплатить сразу.

Естественно, квартиросъемщик пребывает в недоумении, откуда взялась эта сумма и почему с нового года нужно платить вдвое больше. Ведь ему приходили счета по 20 евро, и он их оплачивал. И вам будет сложно объяснить, почему было 20 евро, а стало 60. К тому же могут поменяться тарифы. «Поэтому, если вы собираетесь сдавать квартиру, настаивайте, чтобы квартиросъемщик платил за фактически потребленное электричество.

Как бы это ни было обременительно, просите его каждый месяц присылать вам фото счетчика. Это просто – снимаешь на телефон и отправляешь по whatsup, и так должно быть каждый месяц», — говорит Кристине Дубане.

Кто должен покрывать ущерб?

Модели взаимоотношений между арендодателем и квартиросъемщиком могут быть разными, тем не менее, в случае возникновения проблем конструктивное решение обычно ищется сообща. Например, если сломалась сантехника, она должна быть отремонтирована за счет квартиросъемщика, но только по согласованию с хозяином. Именно поэтому специалисты рекомендуют при заключении договора брать страховой депозит в размере арендной платы за один или два месяца, чтобы в случае необходимости за счет этих средств можно было устранить причиненный ущерб.

«Раньше арендодатели предпочитали брать вперед плату за первый и последний месяц аренды. Сейчас же суть страхового депозита немного изменилась – за счет этих средств, как правило, устраняются дефекты, возникшие в процессе эксплуатации квартиры. Обычно страховой депозит берется в размере арендной платы за два месяца», — говорит маклер, добавляя, что нередко бывает выгоднее сдать квартиру студенту, имеющему более низкие требования к жилью, чем сделать хороший ремонт и запустить жильцов, после которых, возможно, снова придется делать капитальный ремонт.

Именно поэтому маклер рекомендует дополнить договор аренды приемо-сдаточным актом с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также фотографиями, на которых видно их реальное состояние.  

Пользуйтесь поисковиками!

Чтобы не попасться на крючок мошенников, Кристине Дубане советует использовать все доступные источники, которые могут помочь вам узнать более подробную информацию о вашем будущем квартиросъемщике. Например, вбейте в поисковик имя своего потенциального квартиросъемщика и проверьте, нет ли о нем жалоб как о неплательщике. Кстати говоря, жители Латвии довольно активно пишут жалобы, поэтому это неплохой способ застраховать себя от недобросовестных съемщиков.

Страхование и другие риски

Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, арендодатели все чаще просят квартиросъемщиков застраховать свою гражданско-правовую ответственность, внося соответствующее требование в договор аренды.

В целом же рекомендуем хозяевам квартир перед заключением договора аренды обратиться в одно из агентств по недвижимости, которые следят за тенденциями рынка и могут профессионально проконсультировать по всем связанным с арендой вопросам, в том числе подсказать, какие пункты следует включить в договор аренды.

Стандартная цена такой услуги обычно колеблется в пределах месячной арендной платы. Как правило, платит за это хозяин квартиры, а не квартиросъемщик, который и так должен внести страховой депозит, арендную плату и плату за страховку.

Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/arenda-zhilya-206

Как сдать квартиру в аренду

Собственники квартир, в которых не проживают, не освобождаются от оплаты некоторых коммунальных услуг. Поэтому, чтобы оправдать подобные затраты многие решаются на сдачу жилья в аренду, ведь это еще и будет приносить доход. Перед тем, как сдать квартиру в аренду, необходимо определиться со стоимостью данной услуги и сделать это как можно адекватнее.

Определение арендной платы

Чтобы выставить адекватную цену на сдаваемое жилье необходимо руководствоваться определенными факторами, которые влияют на стоимость аренды. Обычно это:

  • состояние квартиры;
  • ее районное расположение.

На стоимость могут влиять и другие факторы, но уже незначительно. Чтобы узнать приблизительную стоимость аренды квартир в своем районе, необходимо ознакомиться с этой информацией в риэлтерских агентствах. Поскольку ценовая политика в них может значительно отличаться, лучше обзвонить как можно больше компаний.

Соответствие цены и качества

Чтобы получать с арендодателей максимальную прибыль, квартира должна полностью соответствовать выставленной цене. Перед тем, как сдать квартиру в аренду правильно, важно проверить всю имеющуюся в ней сантехнику, ремонт и мебель.

В квартире не должно быть протекающих кранов, сломанных дверцей на шкафах или продавленных и старых диванов. Косметический ремонт сможет улучшить ситуацию, а вот отсутствие средств на приобретение новой мебели лучше вообще компенсировать сдачей квартиры без мебели.

Такой вариант наиболее предпочтительнее для клиентов, которые ищут квартиру на длительный срок, ведь въезжают они с собственными предметами обихода.

Поиск жильцов

Можно осуществлять его самостоятельно или через знакомых, но даже они не всегда способны гарантировать порядочность клиента и его платежеспособность. Для избегания подобных проблем лучше обратиться за помощью в риэлтерскую контору, которая быстро найдет добросовестного жильца. Конечно, сдавать жилье первому же пришедшему по объявлению клиенту не обязательно.

Многие арендодатели долго не решаются сдавать квартиру в аренду по причине страха увидеть собственное жилище в плачевном состоянии после проживания чужих людей. Хоть и считается, что первое впечатление обманчиво, все же в личном разговоре можно отметить для себя определенные мелочи и решить стоит ли иметь дело с таким человеком.

Ответить на вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно, можно только гарантией подписания соответствующего договора.

Как только будет найден подходящий квартиросъемщик, следует заключить с ним договор аренды. Данный документ необходим для законного регулирования всех возможных непониманий и обязательств между арендодателем и квартиросъемщиком. В основном предметом договора становится сумма ежемесячной оплаты и срок сдачи жилья.

Если квартиру планируется сдавать на длительный срок, то не следует перебиваться клиентами, которые планируют пожить всего пару месяцев. Это как раз может привести к тому, что кто-то из таких «мимолетных» клиентов окажется недобросовестным и приведет квартиру в плачевное состояние.

Лучше немного поискать и обзавестись жильцами, которые будут проживать в квартире весь запланированный срок.

Составление договора

Данный документ в первую очередь гарантирует безопасность именно арендодателю, поскольку его нарушение позволяет выселить неблагополучных жильцов с чистой совестью и вескими аргументами. В договоре необходимо обязательно приписывать:

  • срок сдачи жилья;
  • сумму ежемесячной оплаты;
  • допустимые даты внесения оплат;
  • штрафные санкции.

Все это позволяет владельцу квартиры гарантировано получать оплаты в строго установленные сроки. Штрафные санкции должны начисляться в случае не внесения своевременной оплаты, но только в случае, если они были прописаны в договоре во время его подписания. Также следует заранее продумать допустимый срок неоплаты, после истечения которого, владелец недвижимости сможет выселить квартиросъемщика.

Перед тем как сдать квартиру в аренду на длительный срок необходимо учесть в договоре регулярную инфляцию и рост цен. Лучше всего в таком случае указывать точную сумму оплаты на год, а то и полгода, после чего прописать, что стоимость будет пересмотрена сторонами. Это необходимо, поскольку цены регулярно растут, а сдавать квартиру по стоимости пятилетней давности будет уже невыгодно.

Читайте также  Описание квартиры для сдачи в аренду

Арендатор может сразу оплатить наперед несколько месяцев, и эту сумму также необходим зафиксировать.

Проверка добросовестности

Чтобы быть уверенным в целостности и сохранности квартиры, необходимо регулярно лично наведываться к клиентам, но не надоедать им. Для этого достаточно одного раза в месяц и обязательно с предупреждением жильцов о визите, чтобы застать их дома и не поставить в неловкое положение.

Источник: https://kadastrmapp.ru/nedvizhimost/kak-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Как правильно официально сдать квартиру в аренду: налог и договор аренды

      Решение сдать свое жилье в аренду в наше время люди принимают довольно часто, ведь арендная плата может стать неплохим источником дохода.

       Итак, рассмотрев все «за» и «против» вы таки решили начать подготовку своей квартиры (или дома), чтобы передать ее на выгодных условиях в пользование арендаторам.

       Следуя логическому порядку вещей, предположим, что арендаторов вы уже нашли, вполне им доверяете и они в свою очередь в восторге от вашей довольно таки недешевой и современной квартиры и готовы поселиться в нее хоть сейчас, а вы, как владелец, уже мысленно подсчитывает прибыль.

Однако не стоит так торопиться и прежде, чем новые жильцы заедут, обеим сторонам стоит согласовать возможные спорные моменты и однозначно определиться с тем, кто, к примеру, будет ремонтировать систему отопления, если она вдруг выйдет из строя (что особенно актуально зимой), какая сторона будет делать текущий ремонт в квартире, можно ли сдавать квартиру в субаренду и.т.д.

Обычно, конечно же, обе стороны — как владелец жилья так и наниматель — заинтересованы в том, чтобы по завершении срока проживания не было друг к другу претензий. Недоразумение, тем не менее, время от времени случаются и чтобы четко формализовать права и обязательства обеих сторон (арендодателя и нанимателя) в «нештатных» ситуациях, существует договор аренды жилья.

Договор аренды квартиры

       Устная договоренность, как вариант регулирования отношений между арендодателем и арендатором, не всегда действенна и не гарантирует защиты прав сторон, поскольку не имеет юридической силы. Действительно, сложно будет что-то оспорить и доказать когда, к примеру, наймодатель без предупреждения поднимет арендную плату или захочет выселить арендаторов, или наниматель подселит к себе еще нескольких человек. Согласитесь, если всех эти моменты не были оговорены заранее и не записаны в договор аренды квартиры, то определить кто здесь прав а кто нет будет крайне трудно и споры на эту тему могут затянуться на долго.

       Поэтому подписание договора найма квартиры, который, в отличие от устной договоренности, регулируется законодательно и имеет юридическую силу, является лучшим решением. Он может помочь защитить ваши права и интересы в суде, даже если не был поверенный у нотариуса. Достаточно лишь, чтобы договор был правильно составлен.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Договор найма квартиры — это документ, необходимый чтобы четко и однозначно определить права и обязанности обеих его сторон и порядок урегулирования спорных ситуаций на период сдачи квартиры в аренду.

Основные его положения, регулирующие правоотношения сторон можно найти в Гражданском кодексе Украины (глава 59, статьи 810-826).
Ниже приводим некоторые из них:

Ключевые положения Гражданского кодекса Украины относительно найма жилья

  • По договору найма жилья наймодатель (собственник) передает другой стороне (нанимателю) свое жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную сумму.
  • Договор аренды жилья заключается в письменной форме.
  • Предметом договора аренды жилья может быть помещение (также часть дома или квартиры), пригодное к жилью.

  • Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды.
  • Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица.
  • Правопреемство при смене собственника: в случае смены собственника жилья, которое было передано в аренду, на нового владельца возлагаются права и обязанности наймодателя.

Также перечислим часть обязанностей нанимателя жилья, согласно которым он должен:

  • Использовать жилье только по назначению, то есть для проживания в нем
  • Поддерживать данное ему жилье в надлежащем состоянии.
  • В случае необходимости перепланировки, предварительно получить на это разрешение наймодателя.
  • Своевременно вносить арендную плату за жилье.
  • Самостоятельно и своевременно вносить плату за коммунальные услуги.

       Далее в документе описывается порядок ремонта жилья, преимущественные права нанимателя, условия договора поднайма (субаренды), порядок поселения временных жильцов и многие другие важные для сторон моменты.

Как законно сдавать недвижимость: налог на аренду квартиры

       Не стоит забывать, что арендная плата, полученная владельцем от сдачи своего жилья в аренду по закону считается доходом физического лица и облагается. Согласно статье 170.1.

5 раздела IV Налогового кодекса Украины, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет является арендодатель, который обязан это сделать в сроки, установленные Кодексом для квартального отчетного (налогового) периода. То есть налог уплачивается 4 раза в год, по завершении очередного квартала.

Ставка налога составляет 15% -20% в зависимости от размера арендной платы за месяц. Уплата налога на аренду квартиры подтверждает законность и официальность отношений между сторонами в договоре аренды.

       Важно, что при нотариальном удостоверении договора найма нотариус выступает налоговым агентом и самостоятельно, в день заверения договора, направляет информацию о факте сдачи в аренду в налоговые органы.

Заключение договора аренды: что нужно знать чтобы правильно заключить договор

       Прежде, чем приступить к составлению договора и его подписанию, вам, как владельцу, надо быть готовым предоставить некоторую информацию будущем арендатору, а именно:

  • Не является ли квартира предметом спора в суде? Если право собственности оспаривается другим лицом, это может стать проблемой.
  • Являетесь ли вы владельцем этого жилья? Необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • Не находится ли квартира в совместной собственности нескольких лиц. Если да, то для передачи в аренду необходимые письменные разрешения всех собственников.
  • Не заключались ли вами другие договоры аренды с другими нанимателями на этот же период?
  • Не находится ли квартира в ипотеке или под арестом. Согласно закону, аренда такого жилья возможна только с разрешения ипотекодержателя.

       Если с этим все в порядке, можно приступать к фактическому заключения договора аренды. Как и отмечалось выше, он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению (хотя лишним это не будет) и достаточно только подписей владельца и арендатора. Существенным условием для заключения договора найма жилья является наличие: предмета договора (жилья, с указания точного адреса его нахождения), указания стоимости пользования и перечень лиц, которые будут проживать (только если договор заключен на 1 год и более, то есть на долгий срок). Он считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его пунктам.

Важные пункты договора найма — на что следует обратить внимание

       Как видим, в Гражданском кодексе указаны только базовые регулирующие положения. Их, кстати, при необходимости, можно переопределить в договоре в соответствии с потребностями сторон. Так, владелец может взять обязанность выполнять текущий ремонт в квартире на себя, а арендатор сдавать арендованное им жилье в субаренду без предварительного согласования наймодателя и тому подобное.  

       Очень важным и актуальным является вопрос повышения цен на квартиру и верный порядок информирования нанимателей о намерении владельца это сделать — стоит четко это согласовать в договоре. Законом не допускается одностороннее повышение арендной платы, разве что такая возможность была прописана в договоре.

       Такие важные моменты, как порядок и форма оплаты, состояние квартиры (также мебели и бытовой техники, предоставляемых в пользование) на момент заключения договора, ответственность за поврежденное или утраченное имущество и порядок возмещения убытков, порядок и основания досрочного расторжения договора или его пролонгация, поселения третьих лиц, право на регистрацию по месту жительства, возможность проведения перепланировки в квартире — должны быть подробно описаны и согласованы обеими сторонами. Не менее важно согласовать с арендатором время и периодичность визита владельца жилья и правила пользования ключами. Не пожалейте времени, чтобы тщательно все продумать и грамотно задокументировать. Хорошей идеей будет зафиксировать состояние жилья на фото перед заселением арендаторов и добавить их в договор.

       Помните, что правильно заключенный договор найма — это надежный гарант соблюдения прав собственника и нанимателя, который может обезопасить вас от нежелательных проблем и сэкономить время!

Статью подготовил Анатолий Гринёх,

руководитель отдела рекламы компании «Дуоком»

Источник: https://duo.com.ua/ru/ru/news/nedvyzhymost/arenda/nalog-s-arendu-kvartiru-oficialnuy-dogovor