Как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке?

Как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке

Как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке?

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.
Читайте также  Как застраховать квартиру от пожара и затопления?

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.
Читайте также  Опасно ли брать кредит под залог квартиры?

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

https://www..com/watch?v=yEWD2BSGoew

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Источник: https://rusauto-pravo.com/kak-oformlyaetsya-pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры в Краснодаре?

Покупатели и продавцы недвижимости задаются вопросами, сколько стоит сделка купли продажи квартиры, и к кому обратиться за квалифицированной помощью.

Хитросплетения законов в этой сфере объективно требуют юридического сопровождения совершения сделки. Это особенно касается случая покупки на вторичном рынке жилья, где больше различных юридических рисков.

При покупке жилья у застройщика и у собственника на вторичном рынке потребуются различные траты.

Покупка квартиры напрямую у застройщика: 

В данном случае, как правило, затраты покупателя ограничиваются оплатой государственной пошлины при регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре в размере 350 рублей. Все остальные документы оформляет застройщик за свой счет.

Оформление сделки на вторичном рынке:

При покупке на вторичном рынке дело обстоит сложнее, и сумма затрат зависит ряда условий. При самостоятельном оформлении купли-продажи недвижимости без посредников и привлечения специалистов предстоят следующие затраты:

Читайте также  Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом

  • Государственная пошлина на сегодняшний день составляет 2000 рублей;
  • Справка БТИ 500 рублей;
  • Согласие супруга(и) 1000 рублей;
  • Справка ЕГРП 250 рублей;
  • Оплата банковской ячейки 2000-4000 рублей.

Дополнительно может понадобиться и оформление пакета других документов. Например, при покупке с ипотекой понадобится оценка квартиры и возможно страховка. 

Следует отметить, что это самый экономичный путь оформления сделки. Но и как водится, он далеко не самый безопасный и оправданный, из-за целого спектра рисков, уменьшение которых требует профессионального подхода.

За время нахождения жилплощади в собственности у граждан с ней осуществляется масса изменений. Покупать такое жилье рекомендуется только после тщательной проверки его юристом. 

Участники прошедших сделок не рекомендуют экономить на услугах юриста. Обычно в агентствах недвижимости или в компании застройщика предоставляются услуги помощи собственникам жилья и покупателям.

Стоимость такой услуги будет варьироваться от 10 до 30 тысяч рублей. Однако, юрист обладает знанием юридических тонкостей, а также опытом в данной сфере. В его компетенцию входят:

От сложности оформления документов и количества оказанных услуг зависит цена сделки купли продажи квартиры в Краснодаре.

Один из самых безопасных способов считается проведение сделки с привлечением нотариуса. В его компетенцию входит множество функций, среди них: проверка комплекта документов, проверка дееспособности сторон, подписывающих договор, ускоренная регистрация в Росреестре.

Заключение соглашения требует оплаты госпошлины в размере 2000 рублей. Услуги нотариуса вам обойдутся ориентировочно:

  • Если сделка суммой до 1 миллиона рублей – 3000 руб. + 0,4% от суммы сделки

  • Если сделка суммой до 10 миллионов рублей – 7000 руб. + 0,2% от суммы сделки

  • Если сделка суммой от 10 миллиона рублей – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы сделки

Кто оплачивает сделку купли продажи квартиры?

Стороны договариваются об этом самостоятельно, т.к. с точки зрения закона ограничений нет. Но как правило основная масса затрат ложится на покупателя. 

Стоит отметить, на вторичном рынке недвижимости т.н. информационные услуги риэлтора в части поиска продавца/покупателя часто оплачиваются и той и другой стороной. 

Размер оплаты зависит от аппетитов риэлтерского агентства – от 1 до 3% от суммы сделки с каждого.

Приобретение квартиры у застройщика имеет преимущества:

  • чистая юридическая история квартир, значительно меньше рисков, например, связанных с возможным признанием сделки недействительной
  • предоставление услуг опытных юристов от застройщика, помогающих в оформлении;
  • меньше стоимость проведения сделки;
  • ощутимо меньше пакет документов для Росреестра, если вы не первый дольщик в этом доме;
  • стоимость жилья ниже, чем на вторичном рынке;
  • больше выбора в конкретном ЖК, многообразие вариантов планировки, этажей и вплоть до материалов отделки и сантехники;
  • никто до вас не жил в этой квартире, что приятно само по себе.

Конечно, здесь есть и свои недостатки, но на фоне достоинств риски оправданы. Сделка по приобретению или реализации жилья – непростой процесс, однако при надлежащем к нему подходе и квалифицированной помощи все проблемы удается разрешить, а риски максимально снизить.

Как правило, агентства недвижимости на вторичном рынке берут до 3% как с покупателя, так и с продавца. Итого квартира выйдет дороже на 6%. Дополнительно они предлагают юридическое сопровождение за отдельную плату. Цены на данные услуги варьируются от 10 до 30 тысяч рублей — на усмотрение агентства. На первичном рынке, даже если квартира от застройщика предлагается риэлторами — все основные затраты идут за счет строительной компании.

Источник: https://ask-yug.com/krasnodar/stoimost-sdelki/