Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду?

Содержание

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду?
Статья обновлена: 29 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

статьи:

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки. Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нет.
    • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства. Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.
  2. Если собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  3. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

  • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
  • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
  • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
  • Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
  • Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
  • Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

  1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

    Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

  2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

    Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

  3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

    Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

  4. Поиск среди знакомых.

    Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Правильный показ квартиры

Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

  1. Наведите порядок в квартире.
  2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.

  3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет.

Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

  • Основание договора. Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей. Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета. Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.
  • Частота проверок. Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
  • Порядок расторжения договора. Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
  • Обязанности сторон в случае порчи имущества. В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
  • Нормы поведения. Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

  1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
  2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
  3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

  1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
  2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
  3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
  4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).
Читайте также  Перекредитование под залог квартиры

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

решили сдать жилье? Мы проконсультируем и поможем. Все услуги правильной аренды

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Доход

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Налоги

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходамикоммунальные платежистрахование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги. Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале. Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором введя него актуальные именно для вас данные.

Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье «Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия» .

Взаимоотношения с налоговыми органами

После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть. Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ). В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

Не только вред, но и польза

Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

Прочие расходы

Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам. Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире». Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Согласиевсех собственников Согласие наймодателя Согласие всехчленов вашейсемьи,проживающих совместнос вами Согласие соседей по квартире
Собственная квартира Да
Муниципальная квартира Да Да
Приватизированнаякомната вкоммунальнойквартире Да Да
Неприватизированнаякомната вкоммунальнойквартире Да Да Да
Комната в неприватизированной квартире Да Да
Комната вприватизированнойквартире Да

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

  • о размере и сроках получения оплаты;
  • о пользовании имуществом;
  • об оплате коммунальных расходов;
  • о порядке проверки квартиры и имущества;
  • и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/

Как правильно официально сдать квартиру в аренду: налог и договор аренды

      Решение сдать свое жилье в аренду в наше время люди принимают довольно часто, ведь арендная плата может стать неплохим источником дохода.

       Итак, рассмотрев все «за» и «против» вы таки решили начать подготовку своей квартиры (или дома), чтобы передать ее на выгодных условиях в пользование арендаторам.

       Следуя логическому порядку вещей, предположим, что арендаторов вы уже нашли, вполне им доверяете и они в свою очередь в восторге от вашей довольно таки недешевой и современной квартиры и готовы поселиться в нее хоть сейчас, а вы, как владелец, уже мысленно подсчитывает прибыль.

Однако не стоит так торопиться и прежде, чем новые жильцы заедут, обеим сторонам стоит согласовать возможные спорные моменты и однозначно определиться с тем, кто, к примеру, будет ремонтировать систему отопления, если она вдруг выйдет из строя (что особенно актуально зимой), какая сторона будет делать текущий ремонт в квартире, можно ли сдавать квартиру в субаренду и.т.д.

Обычно, конечно же, обе стороны — как владелец жилья так и наниматель — заинтересованы в том, чтобы по завершении срока проживания не было друг к другу претензий. Недоразумение, тем не менее, время от времени случаются и чтобы четко формализовать права и обязательства обеих сторон (арендодателя и нанимателя) в «нештатных» ситуациях, существует договор аренды жилья.

Договор аренды квартиры

       Устная договоренность, как вариант регулирования отношений между арендодателем и арендатором, не всегда действенна и не гарантирует защиты прав сторон, поскольку не имеет юридической силы. Действительно, сложно будет что-то оспорить и доказать когда, к примеру, наймодатель без предупреждения поднимет арендную плату или захочет выселить арендаторов, или наниматель подселит к себе еще нескольких человек. Согласитесь, если всех эти моменты не были оговорены заранее и не записаны в договор аренды квартиры, то определить кто здесь прав а кто нет будет крайне трудно и споры на эту тему могут затянуться на долго.

Читайте также  Пошаговые действия при покупке квартиры в ипотеку

       Поэтому подписание договора найма квартиры, который, в отличие от устной договоренности, регулируется законодательно и имеет юридическую силу, является лучшим решением. Он может помочь защитить ваши права и интересы в суде, даже если не был поверенный у нотариуса. Достаточно лишь, чтобы договор был правильно составлен.

Договор найма квартиры — это документ, необходимый чтобы четко и однозначно определить права и обязанности обеих его сторон и порядок урегулирования спорных ситуаций на период сдачи квартиры в аренду.

Основные его положения, регулирующие правоотношения сторон можно найти в Гражданском кодексе Украины (глава 59, статьи 810-826).
Ниже приводим некоторые из них:

Ключевые положения Гражданского кодекса Украины относительно найма жилья

  • По договору найма жилья наймодатель (собственник) передает другой стороне (нанимателю) свое жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную сумму.
  • Договор аренды жилья заключается в письменной форме.
  • Предметом договора аренды жилья может быть помещение (также часть дома или квартиры), пригодное к жилью.
  • Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды.
  • Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица.
  • Правопреемство при смене собственника: в случае смены собственника жилья, которое было передано в аренду, на нового владельца возлагаются права и обязанности наймодателя.

Также перечислим часть обязанностей нанимателя жилья, согласно которым он должен:

  • Использовать жилье только по назначению, то есть для проживания в нем
  • Поддерживать данное ему жилье в надлежащем состоянии.
  • В случае необходимости перепланировки, предварительно получить на это разрешение наймодателя.
  • Своевременно вносить арендную плату за жилье.
  • Самостоятельно и своевременно вносить плату за коммунальные услуги.

       Далее в документе описывается порядок ремонта жилья, преимущественные права нанимателя, условия договора поднайма (субаренды), порядок поселения временных жильцов и многие другие важные для сторон моменты.

Как законно сдавать недвижимость: налог на аренду квартиры

       Не стоит забывать, что арендная плата, полученная владельцем от сдачи своего жилья в аренду по закону считается доходом физического лица и облагается. Согласно статье 170.1.

5 раздела IV Налогового кодекса Украины, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет является арендодатель, который обязан это сделать в сроки, установленные Кодексом для квартального отчетного (налогового) периода. То есть налог уплачивается 4 раза в год, по завершении очередного квартала.

Ставка налога составляет 15% -20% в зависимости от размера арендной платы за месяц. Уплата налога на аренду квартиры подтверждает законность и официальность отношений между сторонами в договоре аренды.

       Важно, что при нотариальном удостоверении договора найма нотариус выступает налоговым агентом и самостоятельно, в день заверения договора, направляет информацию о факте сдачи в аренду в налоговые органы.

Заключение договора аренды: что нужно знать чтобы правильно заключить договор

       Прежде, чем приступить к составлению договора и его подписанию, вам, как владельцу, надо быть готовым предоставить некоторую информацию будущем арендатору, а именно:

  • Не является ли квартира предметом спора в суде? Если право собственности оспаривается другим лицом, это может стать проблемой.
  • Являетесь ли вы владельцем этого жилья? Необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • Не находится ли квартира в совместной собственности нескольких лиц. Если да, то для передачи в аренду необходимые письменные разрешения всех собственников.
  • Не заключались ли вами другие договоры аренды с другими нанимателями на этот же период?
  • Не находится ли квартира в ипотеке или под арестом. Согласно закону, аренда такого жилья возможна только с разрешения ипотекодержателя.

       Если с этим все в порядке, можно приступать к фактическому заключения договора аренды. Как и отмечалось выше, он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению (хотя лишним это не будет) и достаточно только подписей владельца и арендатора. Существенным условием для заключения договора найма жилья является наличие: предмета договора (жилья, с указания точного адреса его нахождения), указания стоимости пользования и перечень лиц, которые будут проживать (только если договор заключен на 1 год и более, то есть на долгий срок). Он считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его пунктам.

Важные пункты договора найма — на что следует обратить внимание

       Как видим, в Гражданском кодексе указаны только базовые регулирующие положения. Их, кстати, при необходимости, можно переопределить в договоре в соответствии с потребностями сторон. Так, владелец может взять обязанность выполнять текущий ремонт в квартире на себя, а арендатор сдавать арендованное им жилье в субаренду без предварительного согласования наймодателя и тому подобное.  

       Очень важным и актуальным является вопрос повышения цен на квартиру и верный порядок информирования нанимателей о намерении владельца это сделать — стоит четко это согласовать в договоре. Законом не допускается одностороннее повышение арендной платы, разве что такая возможность была прописана в договоре.

       Такие важные моменты, как порядок и форма оплаты, состояние квартиры (также мебели и бытовой техники, предоставляемых в пользование) на момент заключения договора, ответственность за поврежденное или утраченное имущество и порядок возмещения убытков, порядок и основания досрочного расторжения договора или его пролонгация, поселения третьих лиц, право на регистрацию по месту жительства, возможность проведения перепланировки в квартире — должны быть подробно описаны и согласованы обеими сторонами. Не менее важно согласовать с арендатором время и периодичность визита владельца жилья и правила пользования ключами. Не пожалейте времени, чтобы тщательно все продумать и грамотно задокументировать. Хорошей идеей будет зафиксировать состояние жилья на фото перед заселением арендаторов и добавить их в договор.

       Помните, что правильно заключенный договор найма — это надежный гарант соблюдения прав собственника и нанимателя, который может обезопасить вас от нежелательных проблем и сэкономить время!

Статью подготовил Анатолий Гринёх,

руководитель отдела рекламы компании «Дуоком»

Источник: https://duo.com.ua/ru/ru/news/nedvyzhymost/arenda/nalog-s-arendu-kvartiru-oficialnuy-dogovor

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как действовать, чтобы сдача квартиры в аренду не создавала лишние проблемы и головную боль, а стала надежным и легальным источником дохода?

Консультирует Кристине Дубане, руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

Зарегистрируйте договор аренды в течение пяти дней и платите меньше!

Первое и самое важное условие – это заключение договора аренды. Во-первых, договор позволит арендодателю обезопасить  себя с юридической точки зрения. А, во-вторых, если арендодатель зарегистрирует договор аренды в Службе государственных доходов в течение пяти дней с момента его заключения, доходы от аренды будут облагаться меньшей процентной ставкой – 10%.

«Сейчас многие этим пользуются, так как это дает возможность квартиросъемщику легально перечислять деньги на счет арендодателя, и у арендодателя есть легальные и доказуемые доходы, которые в случае необходимости позволяют ему, например, взять кредит. Очень важно действовать быстро, чтобы успеть зарегистрировать договор в пятидневный срок, иначе потом проценты будут выше», — рассказывает руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus. Нужно также учитывать, что недавно в закон были внесены поправки и с 1 января ставка будет уже 20%.

Договор защищает от неплательщиков

Заключенный договор аренды позволяет собственнику квартиры защитить себя в случаях, когда квартиросъемщик начинает задерживать арендную плату или перестает платить ее вовсе.  «По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца – подать в суд иск о взыскании долга», — о правах арендодателя рассказывает Кристине Дубане.

Как сделать так, чтобы наниматель платил коммунальные платежи?

Своевременная и исправная оплата коммунальных платежей – еще один вопрос, который беспокоит арендодателей. «Чтобы избежать неприятных сюрпризов, хозяин квартиры должен сам регулярно следить за оплатой счетов», — говорит Кристине Дубане, объясняя, что одного только устного или отправленного по электронной почте обещания съемщика заплатить по счетам недостаточно.

Можно договориться, что арендодатель сам каждый месяц приезжает и снимает показатели счетчиков. Второй вариант: съемщик отправляет хозяину квартиры фотографии счетчиков. Сделать это в наши дни совершенно несложно. Нужно следить, чтобы квартиросъемщик оплачивал счета своевременно, поэтому хозяин квартиры должен попросить обслуживающую компанию присылать ежемесячные счета ему на электронную почту.

Это позволит арендодателю проследить, был ли оплачен счет за предыдущий месяц.     

Оплата коммунальных – только по счетчикам

Руководитель Отдела жилых помещений компании Ober Haus подчеркивает, что для арендодателя важно, чтобы съемщик платил по счетчикам, так как выровненный платеж чреват определенным риском. Например, квартиросъемщик может смениться, и новому жильцу выровненный платеж за текущий год, скорее всего, будет выставляться на основании прошлогодних данных.

Но, предположим, что новый квартиросъемщик живет с семьей, имеет больше электроприборов и, соответственно, тратит в два раза больше электричества, воды и газа. И тут возникает проблема, так как выровненный платеж оказывается меньше, чем он тратит на самом деле. И когда на следующий год сдаются показатели, жильцу на эту разницу приходит внушительный счет, который к тому же нужно заплатить сразу.

Естественно, квартиросъемщик пребывает в недоумении, откуда взялась эта сумма и почему с нового года нужно платить вдвое больше. Ведь ему приходили счета по 20 евро, и он их оплачивал. И вам будет сложно объяснить, почему было 20 евро, а стало 60. К тому же могут поменяться тарифы. «Поэтому, если вы собираетесь сдавать квартиру, настаивайте, чтобы квартиросъемщик платил за фактически потребленное электричество.

Как бы это ни было обременительно, просите его каждый месяц присылать вам фото счетчика. Это просто – снимаешь на телефон и отправляешь по whatsup, и так должно быть каждый месяц», — говорит Кристине Дубане.

Кто должен покрывать ущерб?

Модели взаимоотношений между арендодателем и квартиросъемщиком могут быть разными, тем не менее, в случае возникновения проблем конструктивное решение обычно ищется сообща. Например, если сломалась сантехника, она должна быть отремонтирована за счет квартиросъемщика, но только по согласованию с хозяином. Именно поэтому специалисты рекомендуют при заключении договора брать страховой депозит в размере арендной платы за один или два месяца, чтобы в случае необходимости за счет этих средств можно было устранить причиненный ущерб.

«Раньше арендодатели предпочитали брать вперед плату за первый и последний месяц аренды. Сейчас же суть страхового депозита немного изменилась – за счет этих средств, как правило, устраняются дефекты, возникшие в процессе эксплуатации квартиры. Обычно страховой депозит берется в размере арендной платы за два месяца», — говорит маклер, добавляя, что нередко бывает выгоднее сдать квартиру студенту, имеющему более низкие требования к жилью, чем сделать хороший ремонт и запустить жильцов, после которых, возможно, снова придется делать капитальный ремонт.

Читайте также  Сколько времени занимает покупка квартиры по ипотеке?

Именно поэтому маклер рекомендует дополнить договор аренды приемо-сдаточным актом с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также фотографиями, на которых видно их реальное состояние.  

Пользуйтесь поисковиками!

Чтобы не попасться на крючок мошенников, Кристине Дубане советует использовать все доступные источники, которые могут помочь вам узнать более подробную информацию о вашем будущем квартиросъемщике. Например, вбейте в поисковик имя своего потенциального квартиросъемщика и проверьте, нет ли о нем жалоб как о неплательщике. Кстати говоря, жители Латвии довольно активно пишут жалобы, поэтому это неплохой способ застраховать себя от недобросовестных съемщиков.

Страхование и другие риски

Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, арендодатели все чаще просят квартиросъемщиков застраховать свою гражданско-правовую ответственность, внося соответствующее требование в договор аренды.

В целом же рекомендуем хозяевам квартир перед заключением договора аренды обратиться в одно из агентств по недвижимости, которые следят за тенденциями рынка и могут профессионально проконсультировать по всем связанным с арендой вопросам, в том числе подсказать, какие пункты следует включить в договор аренды.

Стандартная цена такой услуги обычно колеблется в пределах месячной арендной платы. Как правило, платит за это хозяин квартиры, а не квартиросъемщик, который и так должен внести страховой депозит, арендную плату и плату за страховку.

Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/arenda-zhilya-206

Как брать деньги за аренду квартиры?

Вопросы, связанные с платой за пользование жилым помещением, являются наиболее принципиальными при заключении договора.

Собственник квартиры и наниматель должны максимально подробно обсудить и урегулировать в соглашении как размер оплаты, так и порядок её внесения.

За что платить

За что производится оплата при аренде жилого помещения? Что входит в коммунальные платежи при найме жилья? Всю совокупность платежей, которые необходимо производить квартиранту, следует разделить на несколько пунктов. Плата за наем жилья включает:

— Пользование жилым помещением и движимым имуществом, находящимся в нём. — Коммунальные платежи: вода, канализация, электроэнергия, газ и прочие услуги, содержание общего имущества в многоквартирном доме.

— Дополнительные услуги: телефон, интернет, кабельное или спутниковое телевидение.

Открытым остаётся вопрос, должен ли вносить временный жилец отчисления на капитальный ремонт. В каждом конкретном случае эту проблему решают по-разному. На что не стоит соглашаться арендатору, так это на участие в инициативах местного ТСЖ.

Если владельцы квартир решили отремонтировать подъезд или провести благоустройство придомовой территории и собирают на это деньги, то квартиросъёмщик должен проинформировать об этом собственника помещения, но не платить за него.

При сдаче апартаментов премиум сегмента, владельцы зачастую включают все расходы в стоимость аренды, чтобы не докучать обеспеченным жильцам ежемесячными пересчётами и уплатой коммуналки.

А вот за текущий ремонт наниматель платить не должен. Соответствующее положение закреплено статьёй 681 ГК РФ. Связано это с несколькими факторами.

Во-первых, износ мебели, бытовой техники и отделки квартиры происходит в течение многих лет. То есть, использовать эти предметы будут разные жильцы на протяжении нескольких периодов найма.

Следовательно, при заключении договора придётся учитывать степень износа передаваемого движимого имущества.

Это повлечёт дополнительные расходы на экспертизу и займёт много времени.

Во-вторых, наниматель будет стараться сэкономить.

Например, пришёл в негодность смеситель. Зачем же тратиться на приглашение специалиста и приличную сантехнику?

Подойдёт самый дешёвый смеситель, который можно самостоятельно установить. Налицо конфликт интересов: собственник квартиры заинтересуется в том, чтобы арендатор провёл дорогой ремонт.

Регламентация

Все вопросы, касающиеся размера платежей и порядка их внесения, следует отразить в договоре о найме.

Не стоит увеличивать количество документов и заключать дополнительные договоры или соглашения о задатке. Наём жилья всё равно оплачивается авансом. Его внесение подтвердит расписка или платёжное поручение из банка.

Также не имеет особо смысла составление ведомости платежей с таблицей выплаты. Ведомость оплаты представляет собой калькуляцию за весь период аренды. Дело в том, что стоимость коммунальных услуг и найма жилья рассчитывается каждый месяц.

Целесообразно установить только число месяца, до которого должны быть внесены деньги за следующий период аренды и сопутствующие услуги.

Стоимость найма должна быть прописана в виде конкретной суммы в рублях. Вряд ли она будет отличаться в зависимости от месяца. Остальные же платежи уплачиваются по счетам, которые выставляют ресурсные организации, управляющие компании и другие юридические лица по истечении месяца.

Порядок оплаты и способы её подтверждения

В России существуют два способа выплаты найма жилого помещения:

— наличными деньгами, которые передаются владельцу апартаментов или доверенному лицу;

— путём перечисления денег на банковский счет.

Первый способ является традиционным, его чаще используют люди в возрасте. Передача денег лично в руки должна сопровождаться выдачей расписки, которая бы подтвердила выполнение нанимателем помещения соответствующей обязанности.

Необходимость оформления расписки об оплате аренды приводит к тому, что стороны договора должны регулярно встречаться. Что же делать, например, если собственник квартиры заболел или выехал из страны как раз в тот период, когда подходит крайний срок оплаты? Получится, что квартирант нарушает свои обязательства, хоть и не по своей воле.

К тому же, придётся отдельно прописывать порядок оплаты коммунальных и прочих услуг. Кто же оплачивает коммунальные услуги при найме жилья?

Тут возможны два варианта: либо квартиросъёмщик самостоятельно оплатит их и сохранит квитанции, либо стороны подсчитают общую стоимость услуг, и соответствующая сумма будет передана собственнику апартаментов под расписку.

Более рациональным и удобным для сторон представляется второй способ. Владелец квартиры открывает специальный счёт в банке и прописывает его реквизиты в договоре. На него регулярно перечисляет деньги наниматель.

Услуга по открытию счёта в банке для физических лиц стоит недорого. Жители городов, за редким исключением, получают зарплаты путём их перечисления на банковские карты.

Перевести деньги на счёт собственника жилья можно переводом в отделении банка или через соответствующие программы на компьютере или смартфоне.

Сделать это можно в любой день и в любое время, встречаться с наймодателем не нужно. При необходимости всегда будет возможность взять выписку платежей со счёта и подтвердить своевременное внесение платы за наём жилья.

Кроме того, с карточки гораздо удобнее оплачивать коммунальные и иные услуги. Подтвердить своевременность уплаты можно также выпиской проведённых платежей.

Просрочка

Что делать арендодателю при просрочке?

Если квартиранты задерживают платежи за аренду, то собственнику жилья следует подробно обсудить сложившееся положение со своими жильцами.

Когда просрочка станет ощутимой, достигнет месяца, тогда стоит направить нанимателю официальное письмо о том, что договор будет расторгнут, так как арендатор не выполняет своих обязательств.

Также следует в максимальной степени использовать переговоры. Если очевидно, что финансовое положение жильцов не изменится в ближайшее время, то нужно настаивать на добровольном выселении в кратчайшие сроки (читайте о том, как правильно выселить недобросовестных квартиросъемщиков).

Обращение в полицию ничего не даст, потому что имеется гражданско-правовой спор, который следует решать в соответствующем порядке.

Не стоит вскрывать замки, угрожать, выбрасывать вещи квартирантов. Это будет основанием для привлечения к административной или уголовной ответственности самого наймодателя.

Можно подать в суд на нерадивого нанимателя. Однако никакой практической пользы такие иски не приносят. Во-первых, собственник понесёт расходы на оформление заявления, на юридические услуги и на оплату государственной пошлины.

Во-вторых, наниматель получит возможность жить в жилье, пока идёт разбирательство, которое может продлиться несколько месяцев.

В-третьих, если суд вынесет решение в пользу владельца, то ущерб и судебные расходы будут взысканы с бывшего квартиранта. Но имеет ли жилец арендной квартиры какое-либо имущество, на которое можно наложить арест?

Либо у этого человека ничего нет, в том числе нормальной работы, что и явилось причиной неплатежеспособности. Либо он заранее предвидел такой исход дела, передав имущество своим родственникам и перейдя на неофициальную работу.

В итоге, лишь в очень редких случаях владельцу сдаваемого жилья удаётся получить компенсацию от жильцов.

Поэтому целесообразнее будет избавиться от неплательщиков как можно скорее и искать новых квартирантов.

При установлении порядка оплаты за наем жилья следует тщательно продумать механизм внесения платежей.

Он должен быть максимально простым и понятным как для владельца квартиры, так и для нанимателя.

Ремонт своими руками

Источник: https://www.webohrannik.ru/sovetnik/arenda-i-najom-zhilya/oplata-za-arendu-kvartiry.html

Как правильно получать платежи при сдаче квартиры

Когда договор аренды составлен и стороны пришли к соглашению его условий, приходит время определиться с процессом оплаты жилья. Мы расскажем о том, кому, за что и когда необходимо платить.

Денежные обязательства при аренде квартиры возникают в основном в двух случаях:

1. При передаче залога в день заключения договора аренды;

2. Ежемесячно при передаче денег за проживание.

Передача залога в день заключения договора аренды

Залог – это сумма, которую наниматель вносит в качестве подтверждения своих серьезных намерений снимать жилье на долгий срок. Обычно сумма залога равна стоимости ежемесячного платежа за аренду.

Есть ошибочное мнение, что в залоге должен быть заинтересован только собственник. На самом же деле залог необходим двум сторонам сделки. Для собственника он является гарантией безопасности в том случае, если жилец съедет с квартиры, не заплатив за проживание. А для нанимателя – это гарантия сохранения квартиры на дополнительный месяц, в случае, если арендодатель решит расторгнуть договор.

Таким образом, при выселении из квартиры арендатель может использовать залог в счет последнего месяца проживания или потребовать его вернуть.

Когда нужна расписка

В соответствии со ст. 161 ГК РФ, сделки на суммы свыше 10 тысяч рублей должны быть заключены в письменной форме.

Поэтому, если сумма залога равна или превышает установленную законом сумму, то нужно составлять расписку.

Этот документ оформляется с целью подтверждения факта передачи и получения денежных средств за аренду квартиры. Наличие расписки важно в большей степени для жильца, так как она является доказательством выполнения его обязательств перед хозяином квартиры.

В договоре найма есть пункт, согласно которому арендодатель имеет право расторгнуть соглашение с арендатором по причине систематического отсутствия платежей за проживание.

Расписку можно составить в произвольной форме. Важно чтобы она содержала паспортные данные сторон, их подпись и число. В таком случае, любая расписка, даже если она составлена в свободной форме, имеет юридическую силу. Срок действия расписки составляет три года.

Ежемесячная передача денег за аренду

Арендная плата – это плата за пользование жилым помещением. А именно право жить в квартире, использовать комнаты, мебель, бытовую технику по назначению для удовлетворения своих нужд.

Источник: https://3dlipz.com/kak-brat-dengi-za-arendu-kvartiry/