Как продать квартиру в ипотеку пошагово?

Как купить квартиру в ипотеку? Легко. Расскажу все по порядку

Последнее обновление: 03-01-2020

Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

Шаг №1 – Определитесь с желаниями и возможностями

Ответьте для себя на следующие вопросы:

Шаг №2 – Выберите выгодный банк для ипотеки

Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

Затем идем в  ипотечные банки:

• уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
• берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
• просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Основные критерии выбора банка при этом:

• процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
• наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
• объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

Подробнее читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

Шаг №3 – Соберите документы для получения ипотеки

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

С подробным списком можно ознакомиться по ссылке //moi-ipodom.ru/spisok-dokumentov-dlya-ipoteki.html

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

• После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
• Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №5 – Заключите предварительный договор и внесите задаток

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

Шаг №6 – Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 – Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

• Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки – решать Вам.

• Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.

• Договор со страховой компанией подписывается перед  заключением кредитного договора.

• В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и подписываем оба договора (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
• Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
• Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
• Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
• В назначенный день приходим, передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней. После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства  о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится). Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.

• Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
• Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
• И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
• На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем.

Источник: https://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-po-shagam.html

Как продать квартиру в ипотеке?

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры.

Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги.

Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2020 году

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
3. Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы для осуществления сделки:

• паспорта обеих сторон;
• справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
• договор купли-продажи;
• справка об отсутствии долга по ссудному счету;
• закладная по ипотеке;
• документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
• выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

• нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
• владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
4. Снятие обременения с недвижимости.
5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://domclick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать квартиру, если она в ипотеке: инcтрукция, схемы, подводные камни

• Строительство и ремонт
• Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Жизнь непредсказуема, и иногда возникают обстоятельства, когда продать ипотечную квартиру выгоднее, чем платить за нее. Рассказываемкак это можно сделать.

Pexels

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, хоть в процессе и могут возникнуть трудности. Они связаны с тем, что ваши права на объект до погашения залога являются частичными и на все действия потребуется согласие банка. Кроме того, на некоторые виды сделок покупатели идут с неохотой, так как опасаются столкнуться с мошенничеством. Рассказываем подробнее в статье. 

Как продать ипотечное жилье:

Схемы продаж

Специфика военной ипотеки

Залоговое жилье при разводе

Специфика материнского капитала

Пошаговые инструкции для продавца и покупателя

Подводные камни

НДФЛ и вычет

Чтобы уравновесить эти риски, на недвижимость с обременением часто делают скидки — 10-15%. Особенно актуально это для ситуаций, в которых найти нового владельца нужно быстро. Например, когда предыдущий собственник не может далее платить залог.

Есть и еще один нюанс, связанный с потерей денег — кредитор также может брать комиссию за свою часть работы. Банку могут быть не выгодны некоторые условия передачи прав и обязательств продавца. Но обычно проблем с получением согласия займодателя не возникает. Существует несколько алгоритмов продажи такой недвижимости. 

Еще один вероятный пункт расходов — налог на продажу. Продавец уплачивает его, если проданный объект был в собственности меньше пяти лет. 

Досрочное погашение 

Самый лучший, по мнению юристов, вариант развития событий. Порядок действий такой: продавец закрывает свои обязательства перед банком, снимает обременение и затем ищет нового собственника жилья. В этом случае не придется делать скидку и желающих заключить сделку ничего не отпугнет. 

Больше всего эти способ подходит тем, кто уже выплатил большую часть процентов. Бывает так, что сначала находят заинтересованного в покупке человека, а затем пишут заявление на досрочное погашение. Реальный образец документа выдает банк. 

У обеих схем есть один большой минус — чаще всего их сложно осуществить.

Как это можно сделать:

• Взять второй кредит и погасить им первый. Этот вариант сработает, если у вас достаточный постоянный доход. Деньгами с продажи рассчитываются со вторым займодателем. 
• Использовать свои средства. Процедура аналогична предыдущей. 
• Найти человека, который будет готов отдать под расписку сумму для погашения ипотеки в качестве аванса. 

С третьим алгоритмом, скорее всего, возникнут трудности, и вот почему. В этом случае человеку нужно будет положиться на вашу честность, так как есть риск не получить жилье и потерять деньги. Конечно, он сможет подать в суд, но это потеря времени и средств.  

Переоформление долговых обязательств

Продавец передает не только права на квартиру, но и свои обязательства: срок выплаты, процентную ставку. Соответственно первое, что понадобится — разрешение кредитора. Реализовать такую процедуру сложнее всего, так как следующий владелец должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти под требования займодателя.

Действия пошагово:

• Если все условия выполнены, заключается трехстороннее соглашение о переводе ипотечного долга с вас на будущего владельца. Он соглашается принять ваши обязательства, в том числе невыполненные. Обременение с жилья не снимается. 
• Подписывается договор купли-продажи и кредитный договор. 

Таким образом продается и вторичка, и недвижимость, которая еще только строится. Во втором случае оформляют продажу по переуступке. У каждого банка могут быть свои особенности передачи прав и обязательств.  

Погашение займа в процессе сделки с участием банка

Этот алгоритм похож на первый. Покупатель закрывает невыплаченный долг, после чего с ним заключается договор купли-продажи. Есть одно отличие, благодаря которому продать квартиру, купленную в ипотеку, становится гораздо легче. В этой схеме активное участие принимает кредитор. Клиент отдает залог не вам, а непосредственно в банк. Это выглядит не так рискованно. 

Пошаговая инструкция:

• Когда средства получены, займодатель выдает вам справку о погашении задолженности и закладную  для того, чтобы снять обременение. Иногда он сам подает заявление в Росреестр. 
• Разницу между стоимостью недвижимости и погашенным остатком задолженности получаете вы. Для этого покупатель открывает аккредитив на эту сумму или кладет ее в банковскую ячейку. 
• Деньги окажутся у вас как только право собственности перейдет к новому владельцу. Подтверждением станет выписка из ЕГРН. 

Обычно заключается предварительное соглашение, в котором оговаривается размер долга, сколько стоит объект, кто снимает обременение, временные рамки и ответственность сторон в непредвиденных ситуациях. Минус этой схемы в том, что не все займодатели готовы пойти на такую сделку.

Далее расскажем как поступить, если имущество куплено на особых условиях и что делать в случае развода владельцев. 

Сделать это можно теми же способами: после досрочного погашения или по переуступке обязательств. В первом случае продажа происходит в пять этапов. Что нужно сделать:

• Уведомить банк о намерении выплатить задолженность. 
• Одновременно с этим отправить заявку на получение второго свидетельства участия в НИС. Это необходимо, чтобы вы могли оформить займ еще раз. 
• Узнать сумму залога и уплатить ее. 
• Взять документ о снятии обременения и свидетельство о собственности. 
• Продать недвижимость. 

Переоформление кредита возможно как участникам НИС, так и тем, кто не относится к этой программе. Условия могут незначительно отличаться в разных банках, поэтому не будем подробно останавливаться на них. Обратитесь непосредственно в организацию, чтобы узнать нюансы сделки. 

Что делать с залоговым жильем при разводе

Порядок продажи квартиры по ипотеке в этом случае немного отличается от других ситуаций. Особенность в том, что сначала нужно разделить имущество. До развода или сразу же после него необходимо оповестить банк, чтобы выяснить, какие есть варианты раздела. Вопрос не согласовывают с кредитором только если перед оформлением займа был заключен брачный контракт. В суде имущество и долги за него по умолчанию делятся между собственниками поровну. Отхождение от этого правила возможно в двух случаях:

• Семья многодетная и все дети остаются с одним из супругов.
• В семье есть ребенок-инвалид. 

Бывает так, что заключается соглашение, по которому залог переоформляется на одного из владельцев.

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, недвижимость и задолженность за нее полностью принадлежит военному.
 

Займодатель может сам найти покупателя и разделить полученные средства между супругами, чтобы они использовали их как первоначальный взнос на новое жилье. В итоге из одного залога получаются два. Сделать это самостоятельно сложнее, так как не все кредиторы дают разрешение. 

По закону жилье, купленное с помощью материнского капитала, должно находиться в собственности всех членов семьи, включая каждого ребенка. Сделки с таким имуществом нельзя проводить без согласия всех собственников. Несмотря на обязательность этого правила, изменить жилищные условия вполне возможно. Для этого нужно получить разрешение от органов опеки. Его не выдадут, если права несовершеннолетних ущемлены и предполагается их проживание в плохих условиях. Сотрудники опеки проверяют:

• Соответствует ли санитарным нормам новое место жительства (количество квадратных метров на каждого человека, коммунальные условия).
• Обладают ли дети такой же или большей долей, как в предыдущем имуществе. 

Если вы хотите получить одобрение попечительского совета, потребуется также предоставить пакет документов. 

• Удостоверения личности каждого родителя и ребенка (если им от 14 до 18 лет).
• Свидетельство о рождении всех детей, если им меньше 14 лет. 
• Справка с оценкой стоимости недвижимости и справка об отсутствии коммунальных долгов. 

Полученное разрешение действует три месяца. За это время нужно получить согласие займодателя и оформить переуступку или досрочное погашение. 

Продажа квартиры в ипотеку: действия продавца и покупателя

Почти все схемы осуществляются одинаково. Разница может заключаться в форме расчетов между участниками, наборе документов и количестве организаций, в которые их нужно предоставить. 

Когда оплата происходит наличными

Весь алгоритм можно разделить на два этапа. 

Снятие обременения

Обратитесь в свой банк, чтобы сообщить им о своем намерении продать недвижимость. Менеджер подскажет, что нужно сделать и как проходит процесс, даст образцы заявлений. Подробно расспросите о порядке расчетов. 

Обычно специалист говорит, что достаточно погасить остаток задолженности, а все остальное — на усмотрение клиентов. Затем начинается поиск покупателя. Когда он найден, составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. В нем обязательно указывают факт передачи и принятия аванса, временные рамки, порядок и форму расчетов. 

Подписывать предварительный договор заранее не нужно. Это часть следующего этапа. 
 

Следующие действия:

• Заимодатель получает сумму аванса. 
• Текущий собственник отдает кредитное соглашение, права на имущество, удостоверения личности. 
• Участники подписывают предварительное соглашение. 

Кредитор или собственник снимают обременение. Для этого нужно обратиться в МФЦ с закладной, справкой о погашении долга, паспортом, договором купли-продажи и оплатить госпошлину. Через три рабочих дня все будет готово. 

Оформление купли-продажи и ее регистрация

Риэлторы не рекомендуют искать шаблоны документов в интернете — почти все они устаревшие или универсальные. Ваша сделка может иметь свои особенности, поэтому лучше обратиться к юристу за консультацией. Договор должен быть нотариально заверен. Чтобы зарегистрировать его, вместе с будущим собственникомˆ посетите МФЦ, оплатите госпошлину, подайте оригиналы и копии документов. Помимо бумаг, перечисленных в предыдущем пункте, в список входят:

• Разрешение от органов опеки. Если в семье есть несовершеннолетние дети, а в залоге есть материнский капитал.
• Нотариально заверенное согласие от супруга. 
• Нотариально заверенная доверенность, если от лица собственника действует другой человек.

На основании всех данных сотрудник МФЦ составляет заявление о регистрации права. Его подписывают старый и новый владельцы. Минимальный срок проверки сведений и регистрации — семь дней. 

Сначала необходимо известить банк и узнать, что необходимо сделать, размер задолженности и форму расчетов. 

Дальнейшие действия:

• Составление договора задатка, погашение кредита в банке и подписание договора задатка. 
• Снятие обременения в МФЦ текущим владельцем или представителем заимодателя. 
• Вторая часть включает в себя передачу документов банку покупателя для одобрения займа. 

Список документов:

• Удостоверения личности продавцов. 
• Технический паспорт. Его выдают в БТИ. 
• Выписка из ЕГРН. 
• Предварительный договор купли-продажи. 
• Справка об отсутствии коммунального долга. 
• Справка о зарегистрированных лицах. Ее получают в паспортном столе УФМС. 
• Разрешение органов опеки, если в текущем залоге есть материнский капитал. 
• Лицензированная оценка недвижимости.
• Нотариально заверенное согласие супруга. 

Третий этап — оформление купли-продажи и регистрация прав. Лучше всего обратиться к юристу и составить подходящий договор. Затем вместе с будущим собственником посетить МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. После завершения регистрации и внесения изменений в ЕГРН, продавец получает ипотечные деньги на заранее указанный банковский счет. 

Продажа может сорваться, если покупатель — клиент другого кредитора, так как банки не идут на взаимозачеты.

Это значит, что остается только досрочно погасить задолженность средствами либо нынешнего, либо потенциального заемщика и снять обременение. 

Другая проблема — завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца при этом достаточно значительные. Это процедура, к которой обычно прибегают, чтобы купить жилье без первоначального взноса. В этом случае просят указать увеличенную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы получить большую сумму от своего банка. Юристы не советуют соглашаться на завышение цены по нескольким причинам:

• Незаконность сделки. В случае ее обнаружения должностными лицами, вы можете быть привлечены как соучастник мошенничества. Согласно ст. 159.1. УК, нельзя предоставлять недостоверную информацию заимодателю. 
• Потеря времени. Данные об имуществе предоставляет не только ее собственник, но и оценщик. Аккредитованная организация на такую договоренность не пойдет, а вывод независимого оценщика может быть подвергнут проверке. Отказ в кредите в такой ситуации вполне реален. 
• Потеря денег. Если продажа будет признана недействительной, вам придется вернуть сумму, указанную в документах. Расписка о том, что вам не передавали никакого взноса, может не сработать. Налог на доход в такой ситуации также увеличивается. 

 НДФЛ и вычет

Доход, полученный от имущества, декларируют и уплачивают НДФЛ. Если жилье находилось в собственности больше пяти лет, необходимости в этом нет. Есть два способа уменьшить расходы:

• Налоговый вычет. Он составляет 1 млн. руб. Его вычитают из задекларированной суммы, а с остатка платят 13%. 
• Уменьшение налогооблагаемого дохода. Вы можете уменьшить его на сумму расходов, которые понесли при покупке этой недвижимости, включая проценты по кредиту. 

Вторая схема может оказаться как выгодной, так и нет. Бывает так, что доход плательщика меньше кадастровой стоимости объекта. Если это так, на 1 января года, в котором осуществлена передача права собственности, налоговая посчитает НДФЛ от второго значения. При расчете используется понижающий коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость указана на сайте Росреестра. Нажмите на значок поиска слева и введите кадастровый номер. 

Источник: https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke-inctrukciya-shemy-podvodnye-kamni-45081

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 17 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

1. Банк дает согласие на продажу.

   Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

   Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

   Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

2. Банк не дает согласия.

   Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

   Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.

3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.

Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.

1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

   Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

   Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

   Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

   Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke