Как стать дольщиком в строящемся доме?

Содержание

Как стать дольщиком в строящемся доме — Каменских и партнеры

Как стать дольщиком в строящемся доме?

Участие в долевом строительстве подразумевает покупку не жилья, а права на получение квартиры после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В стоимость договора входит цена на саму недвижимость и на проведение работ.

Условия участия в долевом строительстве обговариваются перед заключением договора.

Что это?

Участие в долевом строительстве подразумевает отношения между застройщиком и покупателем в виде заключения договора на приобретение квартиры в еще не построенном доме.

Согласно законодательству, каждый дольщик получает квартиру после окончания строительства.

Данный вид взаимоотношений сторон дает важное преимущество — покупка жилья в рассрочку. Оплата за недвижимость вносится частями.

Наиболее выгодно сотрудничать с застройщиком напрямую. Но в большинстве случаев, в качестве дольщиков выступают специализированные компании и инвесторы.

Они занимаются перепродажей квартир после получения на них права собственности. Это позволяет заработать до 30% от стоимости жилья.

Перед подписанием соглашения о долевом участии не с застройщиком, а в посреднической компании, необходимо убедиться в том, что организация имеет право осуществлять деятельность данного типа и уполномочена представлять интересы застройщика.

Правовые акты

Долевое строительство подразумевает многочисленные риски, поэтому покупатели неохотно соглашаются на данный вид сделки.

Чтобы увеличить спрос на покупку квартир в недостроенных домах, правительством РФ был создан закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу с 1 апреля 2019 года.

Представленный закон регулирует взаимоотношения застройщиков и дольщиков, делает сделку более безопасной для обеих сторон.

: опасности долевого участия в строительстве

Это основной закон о долевом участии в строительстве, определяющий права и обязанности покупателей и продавцов.

Также при покупке недвижимости в новостройке следует руководствоваться следующими нормативными актами:

Регистрационные условия

Согласно закону о долевом строительстве, застройщики вправе привлекать средства дольщиков только при условиях:

 Застройщик имеет разрешение на проведение строительства и другие документы, узаконивающие проделанную и запланированную работу
 Участок, где возводится дом находится в собственности застройщика, что зарегистрировано официально в ЕГРП
 Застройщик является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем

Определять права дольщиков можно только на основании договора.

Только после составления официальной бумаги разрешается привлекать средства покупателей и вкладывать их в строительство дома.

К обязательным условиям долевого строительства относится:

 Предметом сделки является жилое или нежилое имущество подлежащее передаче застройщиком дольщику после завершения строительства с целью присвоения права собственности на помещение
 Все дольщики должны получить свои квартиры в одно время
 Указывается цена участия в долевом строительстве, и определяются сроки

Плюсы и минусы

Участие в долевом строительстве является выгодной альтернативой ипотечному кредитованию.

Данный вид сделки с недвижимостью имеет несколько преимуществ:

  Покупая квартиру на этапе строительства, можно сэкономить до 30% стоимость помещения в данном случае составит на 10-30% меньше, чем после окончания строительства. И чем раньше будет совершена сделка, тем выгоднее она для дольщика. Самая низкая стоимость отмечается на квартиры в домах, которые находятся на стадии рытья котлована
 При заключении договора на участие в долевом строительстве, покупатель должен внести аванс оставшуюся часть стоимости квартиры можно вносить частями. Получается, что на приобретение недвижимости строительная компания предоставляет рассрочку. Также покупатель может воспользоваться услугами кредитных организаций
 Покупка жилья на первичном рынке — это важное преимущество квартира в новостройке не имеет запаха и «духа» прежних жильцов, в ней не придется довольствоваться имеющейся планировкой. Новые системы коммуникаций (трубы, провода), пластиковые окна и другие особенности новых квартир — это еще одно преимущество участия в долевом строительстве
 Некоторые строительные компании предлагают дольщикам принять участие в составлении планировки своей квартиры учитываются основные пожелания — конфигурация окон, площадь комнат. Резервирование квартиры также возможно при внесении первоначального взноса и заключении договора на участие в долевом строительстве
 После окончания строительства собственники могут самостоятельно выбрать управляющую компанию от которой зависит благоустройство территории, наличие охраняемой стоянки, ограждение двора и т.д.

А теперь о недостатках, которых также немало:

 Ждать окончания строительства придется долго в среднем, на возведение одного дома отводится от 1,5 до 3 лет, затем несколько месяцев уходит на оформление документации, присвоение прав собственности. За экономию денег придется заплатить временем ожидания
 Сроки строительства могут быть увеличены по независящим от застройщика причинам это и финансовый кризис, несоблюдение правил строительства, недостаточно количество привлеченных дольщиков и т.д. Обращения в прокуратуру и другие государственные органы редко дает результат, чаще дольщикам предлагают просто ждать
 Качество строительных материалов не всегда соответствует желаемым характеристикам экономия на строительстве часто приводит к печальным последствиям
 Рассрочка предоставляется дольщикам на срок до 5 лет выплачивать придется большими суммами, поэтому стоит ответственно подойти к выбору способа оплаты
 Риски остаться без жилья и без вложенных средств это главный недостаток участия в долевом строительстве. Застройщик может обанкротиться, оказаться недобросовестным, либо просто остановить строительство на неопределенный срок

Чтобы сократить риски, нужно сотрудничать только с крупными застройщиками, имеющими положительные характеристики.

Цены на долевое участие в строительстве в России

В 2019 году стоимость квартир немного выросла и формируется в зависимости от региона, уровня благоустройства территории, используемых материалов и т.д.

Застройщик вправе сам устанавливать цены на квартиры, поэтому отмечается такая большая разница:

 Центральный ФО 50-120 тыс. руб.
 Приволжский ФО 40-65 тыс. руб.
  Северо-западный ФО 50-90 тыс. руб.
 Южный ФО 30-60 тыс. руб.
 Северо-Кавказский ФО 30-50 тыс. руб.
 Дальневосточный ФО 40-90 тыс. руб.
 Сибирский ФО 40-100 тыс. руб.
 Уральский ФО 40-70 тыс. руб.

Стоимость указана за 1 квадратный метр. Полная цена обязательно указывается в договоре.

Самые дорогие квартиры отмечаются в Московской области, Санкт-Петербурге, Казани и городах Черноморского побережья.

Вносить оплату за квартиру можно наличным и безналичным расчетом, использовать средства материнского капитала и государственные субсидии.

Срок оплаты

При заключении договора об участии в долевом строительстве указываются сроки начальные, промежуточные и конечные.

Они устанавливаются застройщиком и обговариваются с дольщиками.

Если потенциального покупателя не устраивает, что строительство дома займет около 2 лет, ему придется подыскать другую компанию.

Первоначальный взнос вносится при заключении договора. Если дольщик выбирает рассрочку, то составляется второй документ с описанием графика внесения платежей.

Дольщик может досрочно погасить долг в любой период оплаты.

Просрочка более 3 месяцев подряд может послужить причиной расторжения договора на предоставление рассрочки.

Если дольщик не вносит всю сумму единовременно, то ему возвращаются выплаченные средства, и он исключается из числа дольщиков.

Оплата за квартиру может быть внесена сразу полностью, без первоначального взноса.

Это увеличивает финансовые риски, но в случае, если застройщик не будет соблюдать сроки, дольщик получит неплохую компенсацию.

Алгоритм действий

Чтобы стать дольщиком и купить квартиру в доме, строительство которого едва началось, следует действовать согласно приведенной инструкции:

 Выбор застройщика безопаснее работать с юридическим лицом, т.е. строительной компанией, а не физическим лицом, которое занимается возведением домов. Стоимость квартир будет выше, но и рисков значительно меньше
  Обращение к застройщику с целью получения сведений о строящемся объекте разрешения на строительство, информации об участке, на котором возводится дом, проектной документации
  Обращение в Жилищную инспекцию или Управление по надзору в области долевого строительства с целью получения сведений о застройщике и строящемся объекте
 Оформление договора об участии в долевом строительстве с застройщиком, а также официальная регистрация в Росреестре. С этого момента договор считается заключенным и имеет юридическую силу
 Внесение оплаты по условиям договора контроль за строительством
 Завершение строительства получение квартиры по акту приема-передачи

Оформление договора

Согласно законодательству РФ, договор долевого участия заполняется в письменной форме и вступает в силу с момента государственной регистрации.

В документе указываются следующие сведения:

Описание объекта который подлежит передачи после завершения строительства
 Сроки завершения строительства может быть указан каждый этап строительства
 Стоимость договора и сроки уплаты, размер первоначального взноса и гарантийный срок объекта

Источник: https://anton-kamenskih.com/kak-stat-dolschikom-v-stroyaschemsya-dome/

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве) | 2020

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Читайте также  Как стать страховщиком автомобилей на дому?

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски.

Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Источник: https://adne.info/kak-vlozhit-dengi-v-stroyaschiysya-dom/

Как дольщику купить квартиру в ипотеку с гарантией

Купить квартиру в ипотеку в строящемся доме без дополнительного залога теперь стало возможным. Отныне дольщикам гарантируют при наступлении гарантийного случая завершить строительство и передать долю в жилом доме. Также недавно был разработан новый продукт — гарантирование кредитов дольщиков на приобретение доли в жилом доме.

Так работает Закон о долевом участии в жилищном строительстве, вступивший в силу два года назад. Изменения в Закон 2016 года были призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. В связи с чем, на рынке долевого строительства появился новый игрок — АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» (ФГЖС), который входит в состав холдинга «Байтерек». Данный государственный орган дает гарантию завершения строительства жилого дома и защищает интересы дольщиков, если наступит гарантийный случай.

Закон о долевом строительстве в Казахстане на начало 2017 года: последние изменения >>>

Гарантия завершения строительства

Согласно информации ФГЖС, гарантия Фонда представляет собой обязательство Фонда по завершению строительства жилого дома при наступлении гарантийного случая и передачу дольщикам их квартир.

В этой связи, риски дольщика по незавершению либо несвоевременному завершению строительства жилого дома по причинам неисполнения застройщиком и его уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого дома, покрываются данной гарантией Фонда.

Кроме того, ввиду проведения инжиниринговой компанией мониторинга за ходом строительства, а также целевым использованием денег дольщиков, будет обеспечено соответствующее качество вводимого в эксплуатацию жилого дома.

При нарушении срока сдачи в эксплуатацию дома либо нецелевого использования денег по прогарантированным Фондом объектам дольщик должен будет обратиться в Фонд с заявлением. В соответствии с положениями Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» решение Фонда о возможном наступлении гарантийного случая может быть принято по результатам письменного заявления дольщика. В последующем сведения дольщика подлежат проверке со стороны Фонда на предмет установления факта наступления гарантийного случая.

При установлении Фондом факта наступления гарантийного случая, а именно, при неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого дома, на следующий рабочий день, после дня принятия Фондом соответствующего решения, Фонд уведомляет всех заинтересованных лиц о факте наступления гарантийного случая путем размещения информации на официальном сайте Фонда, а также в других СМИ.

Долевое строительство в 2018 году: как не стать обманутым дольщиком >>>

Гарантия займов дольщиков

На сегодняшний день Фонд не только гарантирует сдачу дома в эксплуатацию. Для стимулирования долевого строительства и ипотечного кредитования разработан новый продукт — гарантирование кредитов дольщиков на приобретение доли в жилом доме (жилом здании).

Данный механизм гарантирует займы дольщиков, участвующих в финансировании строительства многоквартирных домов, без привязки к территориальной единице, стоимости и классу жилья. ФГЖС будет гарантировать кредиты дольщиков, выданные только на доли в объектах, завершение которых гарантировано Фондом. Это позволит получать займы на приобретение жилья в строящемся доме без дополнительного залога. Срок гарантии Фонда — до ввода объекта строительства в эксплуатацию.

— Это абсолютно новый и уникальный продукт, не имеющий аналогов в СНГ, — считает председатель Фонда Данияр Жумашов. — Механизм позволит выбрать жильё, соответствующее финансовым возможностям нашего гражданина, и в целом увеличить доступность жилья населению.

Отныне любой гражданин может оформить ипотеку в банке на покупку строящегося жилья без дополнительного залога. Жилой комплекс должен иметь гарантию Фонда на завершение строительства. В первую очередь необходимо обратиться к застройщику, затем выбрать подходящую квартиру, обратиться в банк и получить кредит. Первоначальный взнос — 30% от планируемой стоимости. В последующем в качестве залога выступает приобретённое жильё.

Пока достигнуто соглашение только с Банком ЦентрКредит. Руководство Фонда ведёт переговоры и с другими банками второго уровня, которые предоставляют ипотеку населению. В ближайшее время 8-9 банков выразили готовность сотрудничать с Фондом.

Вкладчиками программы гарантирования займов дольщиков являются строительные компании. Чтобы стать её участником, застройщик вносит в Фонд 2% от стоимости строящегося проекта. Фонд в состоянии взять под гарантию объекты ценой до 200 млрд тенге. Участниками программы уже стали 7 строительных компаний, под гарантией Фонда находятся 11 проектов. По информации ФГЖС, на сегодняшний день 80 строительных компаний Казахстана изъявили желание присоединиться к данной программе.

Прием квартиры от застройщика: права дольщиков >>>

Нужна ли застройщикам гарантия Фонда?

Директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова, говоря о получении гарантий ФГЖС на завершение строительства, подчеркивает, что такая гарантия доступна не всем стройкомпаниям.

— Сама процедура получения гарантии от Фонда гарантирования подразумевает большие требования к застройщикам, — говорит она.

— Для получения гарантии застройщикам требуется опыт работы не менее 3 лет, результаты выполнения построенных жилищных площадей, безубыточную деятельность за последние два финансовых года, соответственно, не всем застройщикам удается получить гарантию от Фонда гарантирования.

Читайте также  Как оценить дом для продажи самостоятельно?

Поэтому дольщики, которые будут покупать квартиры у застройщиков, получивших гарантию от Фонда, будут защищены от незавершения строительства. Таким образом, рынок долевого строительства в Казахстане будет намного профессиональней и не будет незаконченных объектов.

Директор Ассоциации считает, что в частности по Карагандинской области компании, которые занимаются строительством жилья, подходят под требования Фонда гарантирования.

— Многие застройщики прошли процедуры получения гарантии, другие застройщики, которые заинтересованы в получении гарантии, занимаются подготовкой необходимых документов. В общем плане, застройщики положительно относятся к данной программе, то есть в регионах стремятся получить гарантию, — говорит Наиля Каирбекова.

Между тем председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков считает, что застройщики не будут стремиться получать гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства.

— Зачем им это нужно, если они в форме ЖСК заключают договоры, в форме предварительных договоров, договоров купли-продажи, ещё даже при не начавшемся строительстве?!

Общественник считает, что долевое строительство в Казахстане будет развиваться, если застройщики будут соблюдать Закон о долевом участии в жилищном строительстве.

— Я считаю, что долевое строительство — самый защищенный способ приобретения жилья для граждан, так как регулируется Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве». В нем четко сказано, что все застройщики, которые строят объекты за счет привлечения денег дольщиков, должны заключать только договоры о долевом участии.

Тем не менее, нарушая Закон, все застройщики сегодня перешли на ЖСК, заключают предварительные договоры, договоры инвестирования и так далее. А Закона о долевом строительстве надо придерживаться, иначе упадут объемы строительства. Поэтому использование только типового договора о долевом участии, вкупе с работой Фонда гарантирования долевого участия в строительстве, могут защитить дольщиков.

Надо заставить всех застройщиков заключать только типовой договор о долевом участии.

4 шага для покупки квартиры в новостройке >>>

Повысится ли цена прогарантированных объектов

Как сообщают в ФГЖС, удорожание стоимости жилья по причине получения гарантии Фонда не должно происходить ввиду того, что застройщик и его уполномоченная компания для получения гарантии Фонда оплачивают только сумму гарантийного взноса, не превышающую 10% от стоимости проекта строительства и комиссию за рассмотрение заявки на предоставление гарантии Фонда, сумма которой также незначительна по отношению к затратам застройщика и уполмномоченной компании по строительству жилого дома.

— Дольщики при покупке квартиры не увидят повышение цен на новое жилье из-за гарантийного взноса, — говорит директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова. — Гарантийный взнос не такой большой и составляет 2% от сметной стоимости, что практически не повлияет на цену за квадратный метр жилья.

Общественник Виктор Сыздыков так же не думает, что получение гарантий Фонда может повысить стоимость строительства, если в ценовой политике предложений и спроса будут активно участвовать и регулировать этот рынок и МИО.

— Цена не должна повыситься, так как по Закону о долевом участии деньги кладут в банк второго уровня, и они оплачиваются только по окончании строительства. Они имеют право взять кредит по рыночным законам. То есть ты берешь кредит, строишь дом, а потом тебе вот эти деньги перечисляют уже, собранные готовые, 100%. И это нормально.

Программа «7-20-25»: условия, требования, расчеты >>>

Какие проекты получили гарантию Фонда

Город Объект, описание Адрес
Астана Секция в ЖК Millennium Park, административно-жилой комплекс Пересечение ул.Обаған, А.Байтұрсынұлы, Ж.Нәжімеденова пятно 2 блок 14
ЖК «Алтын Ұя», многоквартирный жилой комплекс со встроенными помещениями и паркингом Район пересечения улиц Тайқазан и Қордай
ЖК «Биік Шаңырақ», многоквартирный жилой комплекс со встроенными помещениями и паркингом Район пересечения проспекта Р. Кошкарбаева и улицы 23-17
Многоквартирный жилой комплекс со встроенными помещениями и паркингом Район «Есиль», южнее жилого массива Тельмана, район с проектными наименованиями Е111, Е117, Е120, Е770. 1 очередь строительства, позиция №1 и 2 очередь строительства, позиция №3
Многоквартирный жилой комплекс со встроенными помещениями и паркингом Район Есиль, южнее жилого массива Тельмана, район с проектными наименованиями Е111, Е117, Е120, Е770, 3 очередь строительства, позиция №7
Алматы Первая очередь ЖК «Легенда» Алмалинский район, севернее пр. Абая, восточнее ул. Манаса
Вторая очередь ЖК «Легенда»
Третья очередь ЖК «Легенда»
Пятая очередь ЖК «Легенда»
Жилой комплекс Alma city Наурызбайский район, микрорайон Шугыла, улица Сакен Жунисов, участок № 2/37
Шымкент Жилой комплекс «Бахыт» Микрорайон Нурсат, блоки 4,6,7.
Уральск Девятиэтажный 126-ти квартирный жилой дом ул. Гагарина, 1

Карима Апенова, информационная служба kn.kz 

Источник: https://www.kn.kz/article/8416/

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям.

При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах.

Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы).

Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома.

В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д.

Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории.

Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%.

С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно.

То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

Читайте также  Как подработать в декрете на дому?

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией.

Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Источник: https://spbguru.ru/advice/549-na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile

Как стать дольщиком в строящемся доме — Юридический ликбез

Покупке жилья на вторичном рынке многие семьи предпочитают строящиеся квартиры. Для этого они заключают договор участия в долевом строительстве, становясь тем самым инвесторами, а не покупателями.

Такое приобретение недвижимости существенно отличается от привычной многим схемы.

Порядок вступления в долевое строительство довольно прост, но имеет свою специфику.

Что это такое?

Долевое строительство – это привлечение денег граждан и юрлиц, желающих получить свои квадратные метры в строящемся доме (Федеральный Закон № 214). Покупка невозможна, потому как квартиры еще не существует.

Заключить договор строительного подряда в многоквартирном доме также невозможно, потому как строится не одна квартира, а сразу все здание.

Но если вступить в долевое строительство, то есть вложить средства в постройку здания, то потом можно будет получить в нем квартиру в собственность.

Но для этого потребуется:

  • заключить договор;
  • внести указанную в нем сумму;
  • дождаться окончания возведения дома и получения нужных разрешений;
  • подписать передаточный акт;
  • зарегистрировать свое право собственности на уже готовую квартиру.

Условия договора

По договору застройщик обязан построить многоквартирный дом к указанному сроку (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 214). А затем передать жилье участникам строительства, внесшим свой финансовый вклад в строительство.

Поскольку речь идет о крупных суммах и недвижимом имуществе, закон устанавливает ряд требований к условиям и форме договора (статья 4 ФЗ № 214).

Форма только письменная с последующей госрегистрацией.

Пять условий должны быть обязательно включены, иначе сделка не состоится:

  • об объекте (с указанием его типа, площади и местонахождения);
  • о цене и сроках уплаты;
  • о сроке передачи жилья;
  • о гарантийных сроках (статья 7 ФЗ № 214);
  • о способах обеспечения исполнения договора.

Здесь можно скачать образец договора долевого строительства.

Достоинства и недостатки

К плюсам такого способа приобретения недвижимости можно отнести следующие:

  1. Относительно низкая стоимость. Вторичное жилье той же площади может стоить почти вдвое дороже.
  2. Квартира абсолютно новая. У нее нет «истории» и призраки прошлых жильцов не будут тревожить новых владельцев. Как, впрочем, и их родственники, коллекторы, судебные приставы и т. д.
  3. Дома, построенные из современных материалов, обладают лучшими потребительскими свойствами. Они теплее, в них меньше проникает шум с улицы и из соседних квартир.

Минусы, конечно же, тоже имеются. Главный из них – время.

До завершения постройки и тем более передачи квартир дольщикам пройдет немало времени после заключения договора. Особенно если стройка только начата.

А если учесть, что многие новые квартиры сдаются без отделки, то время ожидания удлинится и на проведение благоустройства.

Как вступить в долевое строительство?

Если же перспектива ожидания заветной жилплощади не пугает, то стать участником строительства можно в любой момент. Как вступить в долевое строительство? Очень просто.

Необходимо:

  • найти подходящий строящийся дом;
  • заключить договор с компанией, которая этим занимается, то есть является застройщиком.

Жилья

Чаще всего долевое строительство, как способ привлечь деньги населения, используется в возведении многоквартирных домов. Но таким способом можно получить в собственность не только жилье. Гараж, магазин, офис – список обширен.

В него не входят только здания, предназначенные для производственных цехов.

Соответственно и участниками могут быть не только граждане, но и юридические лица.

От застройщика

Заключать договор долевого строительства может только застройщик – то есть юрлицо, ведущее строительство на принадлежащем ему или арендованном участке земли.

Неважно, строительная это организация или только организует проведение работ, она все равно является застройщиком. И по окончании строительства передаст квартиры участникам, внесшим плату.

От имени застройщика может выступать и агент. В этом случае у него должен быть заключен соответствующий договор на представление интересов застройщика.

При этом стороной договора все равно будет производящая строительство компания.

С сертификатом

обязанность участника долевого строительства – внести необходимые денежные средства. Это могут быть как наличные, так и безналичные деньги.

Или же в качестве средства оплаты могут быть представлены различные жилищные сертификаты.

Однако на сегодняшний день не все застройщики готовы работать в такой формой оплаты.

Жилищный сертификат – это не ценная бумага. Он:

  • выдается только определенным категориям граждан и является именным;
  • подтверждает право конкретного лица однократно получить от государства определенную сумму для покупки недвижимости.

Сертификат, в зависимости от того, какую сумму он дает право получить, можно использовать для полной или частичной оплаты участия в долевом строительстве.

При этом деньги нельзя обналичить. Они будут переведены на специальный счет, а оттуда – застройщику.

Это гарантирует их целевое использование. Для подтверждения намерения купить жилье потребуется договор с застройщиком.

С материнским капиталом

Материнский капитал также можно использовать для покупки квартиры в строящемся доме. Поскольку одна из целей этой меры господдержки семей – улучшение жилищных условий. Но опять же придется найти застройщика, который принимает в качестве платы такой сертификат.

Вряд ли суммы, положенной за рождение второго ребенка, хватит на приобретение квартиры, но на первый взнос вполне хватит.

Все операции будут проведены безналичным способом после представления договора.

Порядок действий

Приобретение жилья в новостройке стоит начать не только с выбора объекта. Для собственного спокойствия лучше ознакомиться с текстом закона о долевом строительстве или заручиться поддержкой юриста.

Необходимо проверить разрешительные документы застройщика. Они должны включать в себя:

  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию;
  • документы на участок.

Если все необходимые сведения имеются, можно заключать договор. При этом необходимо помнить о пяти обязательных условиях. А также о необходимости регистрации договора в Росреестре.

В договоре прописан порядок внесения платежей. Его нужно соблюдать:

  1. Во-первых, за нарушение сроков оплаты набежит пеня.
  2. Во-вторых, у застройщика есть право расторгнуть договор с нерадивыми участниками.

После извещения об окончании строительства потребуется подписать передаточный акт на полагающуюся квартиру. Ну и отметить в нем все найденные недоделки или брак. В дальнейшем можно требовать их устранения за счет застройщика.

Важно не забыть зарегистрировать свое право собственности на полученную квартиру. На этом участие в долевом строительстве может считаться оконченным.

Защита государства

Участие в долевом строительстве предполагает определенную степень риска. Ведь деньги платятся здесь и сейчас, а результат будет в отдаленном будущем.

Защищая интересы граждан-дольщиков, государство включило в закон ряд положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение своих обязательств (статья 10 ФЗ № 214):

  • пеня (неустойка) за нарушение сроков;
  • процент за пользование деньгами дольщика при расторжении договора по его инициативе;
  • меры обеспечения обязательств застройщика (страхование ответственности, залог, поручительство);
  • судебная защита прав участников.

Риски

К самым распространенным рискам долевого строительства можно отнести повреждение или разрушение дома до окончания строительства, а также недобросовестность застройщика:

  • С первым все просто – закон возлагает этот риск на экономически более сильную сторону – застройщика. Пока не подписан передаточный акт все возможные повреждения будут его риском.
  • Со вторым сложнее. Форм недобросовестности существует множество. От банального несоблюдения сроков до сложных схем двойных продаж. И здесь необходимо убедиться в том, что деньги не будут вложены в заведомо провальный проект.

Источник: https://pravolikbez.com/kak-stat-dolschikom-v-stroyaschemsya-dome/