Покупка квартиры на этапе котлована

Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против

Покупка квартиры на этапе котлована

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова.

Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box.

В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб. за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го — 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», — говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте). Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», — утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Читайте также  Как правильно сдать квартиру квартирантам?

Аргумент против: высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет.

«Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», — говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт.

Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу. «Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить

Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду.

За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей.

В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше. «По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», — говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Читайте также  Где заплатить за квартиру без комиссии?

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома.

Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает.

Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», — отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем

Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро — чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40563.html

Покупка квартиры на этапе «котлована»: сколько можно сэкономить

Продажа квартир в новостройках, как правило, стартует, как только начались работы по рытью котлована. Купить квартиру в новостройке Киева можно как на первом этапе строительства, так и после того, как многоэтажка сдана в эксплуатацию.

При этом стоимость квартиры в новостройке на «нулевой» стадии строительства может быть почти в два раза дешевле жилья в уже готовом доме. По подсчетам экспертов, 40% всех покупателей предпочитают инвестировать в новостройку на начальном этапе строительства, то есть – на этапе котлована, передает СтройОбзор.

Основные этапы строительства

Можно говорить о нескольких этапах строительства новостройки.

Первый – это этап от котлована и до первых двух-трех этажей. То есть, покупатели могут уже приехать на стройплощадку и убедиться, что работы начались. Тут, по подсчетам, разница по сравнению с квартирой в готовом доме может достигать до 50%.

Низкая цена квадратного метра на этом этапе обусловлена максимальным количеством рисков. Каждый девелопер, вкладывая в строительство миллионы, стремится вернуть их наиболее быстро, в том числе и за счет покупателей на ранних стадиях строительства.

Следующий этап наступает, когда дом готов наполовину. Здесь экономия может быть в пределах 15-20%. Потенциальные клиенты видят, что строительство близится к завершению и застройщик вложил огромные ресурсы и время. Люди понимают, что в таком случае заинтересованы в завершении строительства уже не только они, но и строительная компания. 

И последний этап — ввод дома в эксплуатация. В этом случае речь идет о рыночных ценах – самом дорогостоящем варианте. Этот вариант привлекает людей, поскольку риск здесь нулевой – после оплаты полной стоимости вы сразу становитесь владельцем жилья.

На увеличение стоимости может влиять не только непосредственно процесс строительства, но и инфляция, курсовые колебания, нестабильность в экономике и прочее.

Учитывая то, что до 30% дольщиков покупают квартиры с целью инвестиций, для них приобретение на начальных стадиях будет самым выгодным, а если еще и дом построится в короткие сроки, то и быстроокупаемым.  

Для примера возьмем одну из столичных новостроек эконом-класса на завершающей стадии строительства. Возводят этом дом в Соломенском районе. Первоначально метр квадратный здесь стоил 17 300 грн. Сейчас стоимость повысилась до 21 200 грн. или на 23%.

В Святошинском районе в ЖК (комфорт-класса), который сейчас готов наполовину, начальная цена квадратного метра составляла 18 700 грн. Спустя год она увеличилась до 26 700 грн. Таким образом можно говорить о разнице в 43%.

В ЖК класса «бизнес» в Шевченковском районе Киева, который уже практически достроен, квадратный метр обойдется в 40 000 грн. Разница с начальной ценой (30 500 грн.) составляет 31%.  

Как мы видим, здесь постепенное поднятие цен не зависит от класса новостройки или от ее расположения. Скорее всего, прослеживается общая тенденция.  

Но у любого правила есть свои исключения. Так, не всегда застройщики поднимают цену. Динамику цен можно проследить на графиках СтройОбзора или в карточке конкретного объекта.

Поговорим о рисках

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры в домах на начальном этапе строительства упал.

Но нельзя не сказать о том, что покупка жилья на первичном этапе строительства — это выгодная инвестиция. А тем, кто решил инвестировать в квадратные метры, когда дом находится еще на этапе котлована, просто следует не забывать о рисках.

В таком случае лучше покупать квартиру у проверенного застройщика – с историей и репутацией. Если потенциальному покупателю приглянулась квартира в ЖК, который строит неизвестная ранее компания или компания, которая по каким-либо причинам успела заработать отрицательный имидж, тогда решение о такой покупке следует тщательно проанализировать, обязательно требовать в отделе продаж все документы или даже обратиться за консультацией к юристу.

В этом случае киевлянам нужно быть особенно внимательными, ведь в столице было множество случаев, когда дом, в который вложились сотни инвесторов, так и не был достроен.

Аналитики даже подготовили список всех объектов, которые сегодня имеют признаки долгостроя или недостроя. В 60% случаев строительство останавливается по юридическим причинам. Но вкладчиков волнует не юридическая причина, а то, что, решив однажды сэкономить и при этом как следует не проверив застройщика, они долгие годы остаются без квартир. И сколько им придется еще ждать, неизвестно.

Читайте также  Как заработать на субаренде квартир?

Если же не говорить о непредвиденных ситуациях, то один из главных минусов покупки жилья на этапе «котлована» заключается в том, что ждать жилье в принципе придется два-три года. Такой вариант не подойдет тем, кто нуждается в крыше над головой как можно скорее. Другие же просто предпочитают выбирать квартиры в уже готовых, обжитых, домах, где есть соседи, благоустроена территории, одним словом – таких покупателей привлекает сама атмосфера ЖК. Поэтому каждый ищет для себя свой идеальный вариант.

Источник: СтройОбзор  

Источник: https://stroyobzor.ua/news/pokupka-kvartiry-na-etape-kotlovana-skolko-mozhno-sekonomit.html

Покупка квартиры на стадии котлована

© Mr.Prof / Фотобанк Фотодженика

Эксперты рынка недвижимости привели аргументы за и против

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета у застройщиков не будет доступа к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Эксперты рассказали, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргументы за

Цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, такие квартиры уже не настолько дешевые, как несколько лет назад.

– Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30–35 процентов, сейчас этот показатель редко превышает 25 процентов, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

В проектах, которые выставляются с заметным дисконтом или где ожидается развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть высоким. Такие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:

– В «Селигер Сити» с апреля 2017 года рост достиг 39 процентов для квартир без отдел­ки. В ЖК «Савеловский Сити» с мая 2014 года цена выросла на 63 процента.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

– Ликвидные объекты за период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50 процентов. В качестве примера можно привести ЖК «Кварталы 21 / 19». За полтора года с момента старта продаж отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45 процентов.

Большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214‑ФЗ с 1 июля 2018 г.

– Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36 процентов рынка (27,4 процента и 8,6 процента, соответственно), – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
В начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях.

– Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые), – рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

© ericmilos / Фотобанк Фотодженика

1 год
составляет средний срок строительства многоэтажного панельного дома

2 года
примерно уходит на строительство дома по монолитной технологии

Аргументы против

Высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается до 44 процентов новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85 процентов, в зависимости от зоны. А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски.

– Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, – рекомендует Андрей Колочинский. – Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будет привлекательнее.

Долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет.

27,4% рынка в Москве приходится на предложения на стадии котлована

– Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций, – говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

Нужно где‑то жить

Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку. Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 миллионов рублей, на первоначальный взнос есть 3 миллиона. В ипотеку под 10 процентов покупатель берет еще 3 миллиона. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN. RU, составит примерно 29 000 рублей.

Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более миллиона рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой, по сути, нет. А представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15 процентов дороже, то есть за 6,9 миллиона рублей. В этом случае ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, и тратиться на аренду не придется.

Остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях работает не всегда. Многие застройщики стараются придержать самые популярные квартиры.

– Нередко на старте можно встретить квартиры с не самыми удачными планировками или видом из окна, а интересные варианты девелопер придерживает. И к окончанию строительства покупателям часто есть из чего выбрать, если проект не окажется полностью распродан, – отмечает Литинецкая.

Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU»

Источник: http://msk.mr7.ru/pokupka-kvartiry-na-stadii-kotlovana/