Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме?

Содержание

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям.

При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах.

Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы).

Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома.

В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д.

Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории.

Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%.

С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно.

То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией.

Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Источник: https://spbguru.ru/advice/549-na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile

Новости, анализ, прогнозы в сфере экономики и бизнеса, общества и политики

Ефим Смурнов

Язык не поворачивается назвать нормальной ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в целом и на рынке строящегося жилья — в частности. Ажиотажный спрос быстро гонит цены вверх (последние месяцы прирост не опускается ниже 1% в неделю). Особенно это касается квартир нижнего ценового сегмента, где покупатели в стремлении догнать «уезжающий поезд» готовы приобретать жилье на любой стадии строительства и практически в любом месте.

Оценив ситуацию, все больше людей покупают квартиры в строящихся домах не для того, чтобы использовать их по прямому назначению, а для того, чтобы выгодно вложить деньги или заработать на перепродаже. Многие из тех, кто пока смотрит на развитие событий со стороны, задаются вопросами, смысл которых сводится к главному: «А не попробовать ли мне тоже?» Мы взяли на себя смелость прокомментировать некоторые часто встречающиеся вопросы об инвестициях в строящееся жилье.

Почему это так популярно?

В ответе на этот вопрос — сплав математики и психологии. Курс доллара весь последний год падал (-10%), банковские ставки опустились на очень непривлекательные уровни (в большинстве случаев — ниже уровня инфляции). Люди ищут способы сохранить свои сбережения. По сути, прирост капитала сегодня могут обеспечить два рынка — фондовый и недвижимости.

Читайте также  Как исчисляется кадастровая стоимость квартиры?

Фондовый рынок считается потенциально более доходным, но более рискованным и менее предсказуемым. Недвижимость всегда и везде воспринималась как максимально надежный способ инвестирования. Причем в нашей ситуации инвестиции в недвижимость не только на равных конкурируют с вложениями в ценные бумаги, но и во многих случаях обеспечивают более высокую доходность.

Кроме того, акции и облигации большинство воспринимает как нечто «виртуальное», а квартира — это объект, понятие о котором так или иначе может составить каждый.

Сколько можно заработать?

С начала 2000 года средние цены на типовое строящееся жилье в Петербурге увеличились более чем в 2,5 раза, причем основной рост пришелся на последние два года.

Например, в прошлом, 2003 году, цены на строящееся жилье массового спроса, по данным корпорации «Петербургская недвижимость», выросли на 43,4% в долларовом эквиваленте. Но это в среднем. По большинству успешных проектов рост цен составил 50-60% годовых и выше.

Вот пример успешной инвестиции в строящееся жилье: однокомнатную квартиру в строящемся доме в Приморском районе, купленную на «этапе котлована» в начале 2002 года примерно за 15 тыс. долларов, сегодня можно продать почти за 40 тыс. долларов. Абсолютный прирост за два года — более 160% (что означает не менее 80% годовых в валюте).

Почему именно строящееся?

В отличие от квартир на вторичном рынке, суммарная доходность вложений в строящееся жилье складывается из двух составляющих: к общерыночному росту цены квадратного метра добавляется также рост за счет увеличения строительной готовности дома (от «нулевого цикла» до финала в среднем проходит два года).

Впрочем, размер «премии» за финансирование стадии котлована разнится и зависит от имени компании-застройщика. Менее известные компании готовы давать дольщикам больший бонус. В крупных и надежных компаниях размер этого бонуса редко превышает 15% годовых и имеет тенденцию к снижению. Таким компаниям нет смысла занимать у дольщиков под высокий процент — они могут получить более дешевый кредит в банке.

Как бы там ни было, даже не рассчитывая на рыночный рост цен, инвестор может обеспечить не менее 10-12% годовых лишь «за веру в успешное завершение строительства».

Кроме того, строящаяся квартира — это не объект собственности (она сможет стать таковым только после завершения строительства). В результате продавец освобождается от каких-либо налоговых платежей с продажи.

Что покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, для своих операций чаще всего выбирают жилье эконом-класса. Причем в большинстве случаев речь идет об однокомнатных квартирах. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом.

«В условиях непрерывного роста цен и недостаточной платежеспособности покупателей в сегменте однокомнатных квартир концентрируется значительная часть спроса и практически все первичные покупки жилья, которые при наличии развитых инструментов кредитования были бы в значительной степени распределены также между двух-, трехкомнатными квартирами», — указывают аналитики «Петербургской недвижимости».

По дешевым и малогабаритным квартирам проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей в нынешних условиях не возникает. А это главное. Для инвестора важно ведь не только вовремя купить квартиру, но и легко сбыть ее, не забыв при этом про свою выгоду.

Впрочем, квартиры элит-класса зачастую могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Так, например, в жилом комплексе «Олимп» корпорации «Петербургская недвижимость» цена за 2003 год увеличилась на 81%.

Обратная сторона — необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры имеет шансы серьезно затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).

Выбирая объект для вложения, инвесторы от недвижимости оценивают целый ряд факторов, влияющих на его потенциальную доходность. Среди основных — месторасположение будущего дома, перспективы развития инфраструктуры, способ строительства, наконец имя компании, ведущей строительство. Далее следуют более мелкие, но зачастую не менее важные факторы: куда выходят окна будущей квартиры, какой этаж, есть ли балкон или лоджия, какие вставлены окна, какие планируются лифты и т.д.

У кого покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, чаще всего предпочитают вложения в объекты наиболее известных городских застройщиков, которые все вместе контролируют около 60% предложений на первичном рынке.

Здесь вопрос в основном упирается в минимизацию рисков — исполнительская дисциплина и перспективы ведущих застройщиков оцениваются выше, чем у мелких малоизвестных игроков рынка (может быть, даже не всегда объективно). Впрочем, там, где выше риск, выше и потенциальный доход — это общее правило.

Сколько нужно денег?

Минимальный порог для вхождения на рынок соответствует цене типовой однокомнатной квартиры (сейчас это 30-40 тыс. долларов). Как правило, перепродавцы квартир предпочитают именно 100%-ную предоплату.

Впрочем, первичный рынок предоставляет инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Но рассрочка удорожает конечную стоимость квартиры и снижает потенциальную доходность вложения. Впрочем, это многих устраивает.

Существует огромное количество незаметных на первый взгляд нюансов, оперирование которыми позволяет инвесторам оставаться в выигрыше в любом случае. Вот пример. Инвестор снижает порог вхождения на рынок и вносит, скажем, 50%-ную предоплату за квартиру.

Позднее «настоящий» покупатель оплачивает не только оставшуюся половину стоимости квартиры и полную разницу между «стартовой» и «текущей» стоимостью квадратных метров (доход инвестора), но и часть рассрочки.

Последнее время все большее распространение получают и покупки строящихся квартир на заемные средства. Инвесторы берут в банках беззалоговые потребительские кредиты (ставки варьируются от 11 до 14% годовых в валюте, хотя могут быть и выше), добавляют эти деньги к своим и вносят полную стоимость квартиры. Доход таких инвесторов складывается из разницы между полученным от продажи квартиры доходом и уплаченными банку процентами. Если бы подобная операция проводилась в прошлом году, разница составила бы примерно 30% годовых в валюте.

Когда покупать и продавать?

ЧТО БУДЕТ?Все последние годы рынок стоящегося жилья функционировал как рынок продавца, который и диктует цены. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится кардинальным образом. Спрос на жилье, особенно недорогое, по-прежнему значительно выше предложения. Ход событий показывает, что строительная индустрия в своем развитии отстает от потребностей рынка.Поскольку резкого увеличения объема предложения жилья в ближайшее время ожидать не приходится, можно предполагать, что цены и дальше будут расти. Динамика их роста зависит от целого ряда факторов. Помимо общей экономической ситуации, это возможный рост объемов строительства, а также развитие кредитования покупки жилья. Если объем строительства не увеличится, а объем выданных кредитов резко возрастет, это приведет к дальнейшему взвинчиванию цен. Напротив, если предложение удастся значительно увеличить (как минимум в 1,5 раза), то возможна некоторая стабилизация цен, которая на первоначальном этапе выразится в снижении темпов их роста до предсказуемых показателей.Скорее всего, рост цен в 2004 году вряд ли будет ниже 30%.

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на «этапе котлована». Во-первых, именно старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую уже не во что. Наиболее ликвидные (недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры) раскупаются практически полностью в самом начале продаж.

Многие инвесторы-перепродавцы предпочитают не дожидаться сдачи дома госкомиссии. Дело в том, что потенциал роста цены практически исчерпывается, когда будущий дом приобретает вполне законченные очертания. Затем рост замедляется, последний всплеск происходит уже на финальной стадии. Инвесторы, заинтересованные в максимальной отдаче капитала, «ухватывают» максимальный прирост цены и выходят из игры.

Насколько все это сложно?

Продажа строящейся квартиры «конечному» покупателю осуществляется по договору переуступки прав требования. Бывает, что компании-застройщики вводят разнообразные ограничения на подобные сделки (такими нюансами нужно интересоваться перед подписанием договора долевого участия). Впрочем, во многих случаях сотрудники отделов продаж строительных компаний не только не препятствуют переуступке прав, но и готовы помочь перепродавцам с поиском потенциальных покупателей, имея свой небольшой интерес.

«Продвинутые» инвесторы производят большое количество последовательных операций купли-переуступки, «играют» на несоответствиях в росте цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры и пр. «Простому» инвестору всем этим заниматься нет никакого смысла. Так что вся сложность, по большому счету, заключается в том, чтобы найти надежный и выгодный объект инвестирования и выбрать удачный момент продажи.

Каковы основные риски?

Основных рисков два. Первый — риск невыполнения застройщиком своих обязательств. Вероятность такого развития событий довольно низка при правильном выборе строительной компании. Запас прочности крупнейших игроков рынка позволит им закончить строительство даже при неблагоприятном изменении конъюнктуры. Второй — «плохое поведение» рыночных цен (можно либо ничего не заработать, либо даже потерять). Такое развитие событий вполне вероятно — быстрое повышение цен не может длиться вечно. Вопрос в том, когда рост цен прекратится и будет ли это означать лишь стабилизацию или же возможно падение. Сказать наверняка никто не сможет.

Если суммировать оценки экспертов, то рост цен может продлиться еще примерно 1,5-2 года. Прогнозы темпов роста разнятся. Строители возлагают особые надежды на ипотечное кредитование — это позволит стимулировать спрос на квартиры даже при высоких ценах.

Источник: https://expert.ru/ratings/table_50603/

Как выгодно приобрести квартиру в строящемся доме — проверяем строительную компанию

Сегодня для многих жителей РФ самым волнующим считается вопрос приобретения собственного жилья. Большинство семей не может себе позволить приобретение квартиры за полую стоимость, поэтому приходится искать другие пути решения. Съемная квартира далеко не самый выгодный вариант, ведь приходится отдавать внушительную сумму чужим людям. Сейчас многие застройщики предлагают приобрести квартиры в строящихся домах.

Читайте также  Дарственная на квартиру между близкими родственниками

Алгоритм покупки жилья в строящемся доме

Жилье в строящихся домах, как правило, обходится существенно дешевле, чем при покупке на вторичном рынке. Это одно из главных преимуществ, на которые ориентируются покупатели. Но на фоне такого огромного плюса есть и множество рисков.

Покупая квартиру в строящемся доме следует придерживаться некоторых пунктов:

  1. Четко определится с вариантом квартиры (планировка, площадь, этаж и пр.) и выбрать застройщика.
  2. Проверить историю компании, собрать отзывы с посторонних сайтов, просмотреть форумы дольщиков этого ЖК.
  3. Ознакомиться с документацией компании.
  4. Проверить все пункты, указанные в предлагаемом договоре.
  5. Заключить договор в зависимости от выбранного способа приобретения недвижимости.
  6. Внести необходимую сумму или оформить ипотеку в банке.
  7. Провести регистрацию права собственности.

Как проверить строительную компанию?

Лучше потратить пару дней на проверку застройщика, чем потерять свои деньги или быть в итоге бездомным дольщиком. Особо тщательную проверку следует проводить тогда, когда застройщик предлагает просто нереально выгодные условия.

Обязательно проверьте:

  1. Стаж работы застройщика на рынке недвижимости.
  2. Является ли компания застройщиком, ведь может выступать в качестве посредника.
  3. Сколько проектов реализовано и были ли задержки в сроках сдачи.
  4. Наличие информации о застройщике в СМИ. Учитывается не только количество, но и качество.
  5. Законность деятельности компании в Госстройнадзоре.

После изучения репутации следует приступить к изучению имеющихся документов. Строительная компания предоставит для изучения учредительные и регистрационные документы, разрешение на строительство, проектную декларацию и пр. Список обязательных документов можно посмотреть в ФЗ-214.

Как выгодно купить квартиру в строящемся доме?

Чтобы выгодно купить квартиру, следует внимательно изучить предложения. Не стоит сразу бежать к первому попавшемуся застройщику и требовать презентацию. Презентацию, конечно, сделают, при чем в наилучшем варианте, но тогда не будет права выбора между другими застройщиками.

Одна из привычных практик, которая относится и к строительной сфере, — скидки в конце года, квартала и даже месяца. Компании необходимо как можно быстрее распродать остатки квартир и перейти к строительству новых объектов. Учитесь правильно задавать вопросы. Правильно поставленный вопрос поможет найти аналогичный вариант на другом этаже или с другим расположением, но на порядок дешевле.

Выделяем основные моменты, помогающие сэкономить:

  1. Время покупки. Как правило, в сезон отпусков спрос на квартиры в СПб и области существенно падает. В таком случае застройщики часто понижают стоимость квадратного метра. Более подробно об этом можно узнать у менеджера компании.
  2. Не стесняйтесь спрашивать. Всегда какие-то квартиры продаются лучше, а другие – хуже. Можно спросить у менеджера о том, есть ли вариант аналогичный выбранному, но дешевле. В таком случае Вам могут предложить квартиру на последнем или первом этаже, у лифта, с окнами на проезжую часть и пр. Хотя и у таких вариантов всегда найдутся свои плюсы.
  3. Скидки. В некоторых случаях достаточно просто поинтересоваться у менеджера в каком размере он может предоставить скидку. В основном в скидке клиенту никогда не отказывают. Возможно добиться снижения стоимости при покупке квартиры за полную стоимость или при внесении большого первого взноса.

Если Вы просматриваете информацию удаленно, то можно обратить внимание на оформление сайта. Простой и малоинформационный сайт говорит о малоэффективном маркетинге, поэтому у этого застройщика часто появляются интересные скидки. Если же наоборот – сайт продвинутый, то скорее всего сразу будут предлагаться самые дорогие варианты, а более дешевые квартиры следует поискать в прайсе.

В строящихся домах особое внимание следует уделить имиджу застройщика. Если это малоизвестная компания, у которой за плечами пару ЖК, то лучше с такой не связываться. Последнее время и крупные, проверенные застройщики часто переносят сроки сдачи объектов, поэтому необходимо тщательно изучить историю компании на различных сайтах и форумах.

— Корреспондент РИА VistaNews

Источник: https://vistanews.ru/poleznye-sovety/243148

Как купить квартиру в новостройке: алгоритм покупки строящегося жилья

01.08.2012 | 11:00 151323

Приобретение жилья в новостройке – задача, как правило, куда менее затратная, как по времени, так и по деньгам, чем покупка квартиры на вторичном рынке. Но зато рисков в данном случае несколько больше. Как свести их к минимуму, разбирался БН.

Начнем с денег: думаем, ни для кого давно уже не секрет, что условная «двушка» в строящемся доме обойдется дешевле, чем аналогичная квартира на вторичном рынке. На сегодняшний день в среднем на 13%. Подчеркнем, речь идет именно о среднестатистических показателях: по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 81,1 тыс. руб., а на вторичном – 94,2 тыс. руб.

Эта разница уже многие годы остается практически неизменной. Оно и понятно – объект, который уже можно «потрогать», всегда будет стоить дороже еще фактически не существующего.

Теперь о времени. Практически все сделки на вторичном рынке совершаются по принципу цепочки, то есть сразу несколько квартир одна за другой переходят из рук в руки. Согласование всех действий может занять от нескольких недель до нескольких месяцев (с угрозой того, что цепочка может в любой момент оборваться).

Для покупки квартиры у застройщика оформление всех документов (включая регистрацию договора) обычно занимает стандартные две-четыре недели (впрочем, порой бывают задержки до полугода). Разумеется, не считая времени ожидания постройки самого дома, иногда очень продолжительного. Об этом – ниже.

Но в обмен на экономию вы получаете и повышенные риски, связанные с тем, что на этапе строительства дома фактически приобретается «воздух», а не готовая квартира (пусть даже в юридическом смысле это вполне осязаемые права).

Несмотря на вступление в силу в 2004 году Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который существенно повысил ответственность застройщиков перед дольщиками, риск остаться и без денег, и без квартиры, увы, все равно остается. Впрочем, для того чтобы минимизировать этот риск, достаточно внимательно изучить рынок и не стесняться просить помощи у профессионалов.

Рассмотрим весь процесс покупки жилья на этапе строительства: от выбора объекта до переезда в новую квартиру.

Шаг 1. Выбор подходящего варианта

Выбирать, прямо скажем, есть из чего. В Санкт-Петербурге в последние несколько лет одновременно продаются квартиры в 200-220 строящихся жилых комплексах, расположенных во всех 18 районах города. Количество выставленных на продажу самих квартир назвать сложнее, но, к примеру, на сегодняшний день на портале BN.ru предложение на «первичке» превышает десять тысяч объектов. К наиболее доступному эконом-классу относится примерно половина предложения на рынке.

Для начала неплохо было бы просто изучить рынок, чтобы представлять себе общий уровень цен в том или ином районе. Сделать это можно, например, на нашем портале в разделе «Покупаем новостройки Петербурга». Затем можно приступать к изучению предложения, сразу отметая варианты с завышенными, а также подозрительно низкими ценами (это не обязательно мошенничество, просто шансы прождать свою квартиру много лет, клюнув на демпинг, повышаются многократно).

Если район проживания для вас значения не имеет, а 200-500 тыс. руб. для вас очень большие деньги, то стоит фильтровать предложения, прежде всего, по срокам сдачи объекта. По ходу строительства жилые комплексы имеют свойство дорожать на 30-40% (а иногда и больше), так что жилье на этапе котлована вполне реально купить за 55-65 тыс. руб. за «квадрат» (зависит от площади квартиры: чем она больше, тем дешевле квадратный метр). Правда, наиболее дешевые варианты почти всегда находятся в комплексах, расположенных далеко от метро. Рядом с метро – на 5-15% дороже.

Можно обратиться и в агентство недвижимости – дополнительных денег вам это стоить не будет, так как риэлторы берут комиссионные только с застройщиков. Здесь вам расскажут обо всех отличиях между строящимися объектами, возможно, уточнив сложные для понимания неподготовленного человека детали (например, о разнице между газобетонными и монолитными стенами).

Другое дело, что посредники заинтересованы продать вам тот объект, за который они получат больше комиссионных, это следует иметь в виду. Как и то, что посредник вовсе не обязан проверять застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве, – обязательства касаются только его собственных услуг.

Шаг 2. Доверяй, но проверяй

Если даже квартира по всем параметрам вас устраивает, не спешите бросаться подписывать бумаги. Тысячи из тех, кто поверил красочным обещаниям застройщика, сейчас пополнили печальные списки «обманутых дольщиков» или ждут свое жилье годами. Во-первых, необходимо внимательно изучить историю застройщика: как долго он существует на рынке, есть ли у него задержки со сдачей домов в срок. Полезно также будет почитать отзывы дольщиков на специализированных форумах.

Не нужно стесняться проверять наличие у строительной компании всех необходимых документов (помимо обязательных для любого юридического лица свидетельств о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН, ИНН и пр.). Солидным фирмам скрывать нечего, и большая часть документов публикуется прямо на сайте компании.

У застройщика, работающего по 214-ФЗ, должны быть в наличии свидетельство о праве собственности на земельный участок или зарегистрированный договор его аренды или субаренды, действующее разрешение на строительство и проектная декларация (ее следует не только запросить, но и внимательно ознакомится – там подробно описываются все технические характеристики здания).

Компании, продающие жилье по схеме ЖСК, из всего вышеперечисленного обязаны иметь лишь правоустанавливающие документы на землю. Но со следующего года также будут обязаны предъявлять разрешение на строительство. Схемы продажи квартир имеют и еще целый ряд довольно-таки принципиальных различий, о которых БН уже писал.

Читайте также  Покупка квартиры с обременением по ипотеке риски

Есть вариант покупки жилья у подрядчиков – эта практика получила распространение во время кризиса, когда заказчик расплачивался за произведенные работы не деньгами, а квартирами. Их, как правило, продают с дисконтом (для компаний, к примеру, специализирующихся на забивке свай или остеклении лоджий, это совершенно непрофильное занятие). Но такая операция весьма рискованна: подрядчик может не выполнить своих обязательств, и, следовательно, квартир после сдачи дома не получить. И тогда ваши права превратятся в ничто. Впрочем, такие способы продажи жилья встречаются все реже.

Шаг 3. Осмотр

Если с документами у застройщика все в порядке, самое время «выезжать в поле», то есть на место вашего будущего жилища. Разумеется, если дом только начал строиться, зайти в него вы никак не сможете. Но на более поздних этапах вас смогут провести либо в «шоу-рум» (то есть макет вашей квартиры в натуральную величину), либо даже в само ваше потенциальное жилище (если дом почти достроен).

Помимо месторасположения самого здания полезно будет изучить и окружающую инфраструктуру (сколько рядом школ, детских садов и магазинов), сколько по времени придется ехать от метро и много ли в округе пробок. Особо дотошные покупатели берут с собой даже счетчики Гейгера и специальные приборы, определяющие состав воздуха на предмет вредных примесей, например аммиака.

Шаг 4. Заключение договора на покупку квартиры

Итак, квартира выбрана и наступает время еще раз наведаться в гости к застройщику. Даже если жилье вам подбирало агентство-посредник, договор долевого участия (ДДУ) или вступления в члены ЖСК все равно подписывают с представителем строительной компании (подтвердившим, конечно же, свои полномочия).

И еще один важный момент: если покупается квартира в строящемся доме от застройщика в собственность, то агент вам по большому счету не нужен, а вот помощь юриста будет очень кстати.

Например, некоторые застройщики пытаются обойти 214-ФЗ и используют различные «серые схемы». К одной из них относится заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с оплатой через вексель (а при его погашении застройщик может попросту вернуть деньги без процентов за их использование).

Или в договоре застройщик «забывает» прописать, что именно входит в стоимость квадратного метра. Это впоследствии может обернуться необходимостью доплачивать, к примеру, за подключение здания к сетям. Опытный юрист такие вещи обязан замечать, а вот неподготовленному человеку сделать это гораздо труднее.

Заключенный договор долевого участия должен в обязательном порядке быть зарегистрирован в управлении Росреестра, что убережет вас от повторной продажи вашего жилья. После этого остается только ждать…

Шаг 5. Приемка квартиры

Самая, наверное, приятная процедура начинается с уведомления вас застройщиком о том, что дом достроен и сдан государственной комиссии. Акт приемки представитель компании должен вам предъявить. Затем наступает время собственно приемки, когда покупатель проверяет качество выполненных работ.

Недоделки по закону застройщик обязан ликвидировать максимум за два месяца. Список претензий будущий жилец должен записать в смотровой лист. Если же таковых не обнаружено, то покупателю передают комплект ключей, после чего начинается процесс оформления права собственности.

Для государственной регистрации права собственности на квартиру в сданном доме помимо документов, предоставляемых застройщиком (разрешение на ввод в эксплуатацию, инвестконтракт и пр.), в управление Росреестра предоставляются заявление о государственной регистрации, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, ДДУ, акт приема-передачи квартиры, а также кадастровый паспорт на квартиру. Обычно, если все документы в порядке, свидетельство о праве собственности выдается в течение месяца.

С этого момента участник долевого строительства автоматически превращается в собственника квартиры и может зарегистрироваться по новому месту жительства, продать жилье, передать в залог по ипотеке и, вообще, делать с ним все, что заблагорассудится.

Павел Гинёв   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/93858/

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются — схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля — ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги. «Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк — сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее «кошельке» обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два «но»! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок». Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут. Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания «Метриум».

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики. Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке. Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не «уронить» продажи.

«Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья — спекуляция, — говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример — компания Urban Group».

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

«Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов», — пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html