Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Чем грозит завышение стоимости квартиры, продаваемой по ипотеке, для продавца

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Высокая стоимость недвижимости привела к популяризации такого вида кредитования, как ипотека. Главным отличием этого займа является то, что приобретаемая квартира до полной выплаты долга перед банком остается в залоге. Если обязательства не будут выполнены, жилье остается у кредитора. Оформление сделки купли-продажи между покупателем и продавцом сопровождается определенными рисками.

Ипотечное кредитование

Продажа квартиры по ипотеке осуществляется с привлечением третьей стороны — кредитора. Это в значительной степени осложняет процесс оформления. Он состоит из нескольких этапов:

  • оценка рыночной стоимости и состояния недвижимости;
  • страхование залогового объекта;
  • переход квартиры в залог кредитно-финансовому учреждению;
  • перечисление денежных средств на лицевой счет заемщика.

Без ипотеки продавец имеет право назначить абсолютно любую стоимость, конечно, в пределах разумного. Когда в сделку вступает банк, недвижимость оценивают. Процесс проводится с привлечением независимого эксперта. Такой подход обусловлен тем, что банк не желает давать деньги за объект, реальная стоимость которого меньше, чем просит продавец. В будущем, если он отойдет банку, он не сможет оправдать свои затраты и возместить убытки.

Если цена будет явно завышенной, кредитор просто не согласится провести подобную сделку. Отсутствие заинтересованности в недвижимости, как в ценном объекте, является основным риском для продавца. Конечно, денежные средства он не потеряет, но времени пройдет немало до вынесения решения банком, поэтому это явный минус.

Оценкой должен заниматься только специалист компании, которая аккредитована кредитно-финансовым учреждением. Привлечение человека со стороны может поставить под сомнение подлинность документа. Если бумага не будет принята, значит, время было потрачено впустую.

Приобретаемая в ипотеку квартира подлежит обязательному страхованию. Оно осуществляется еще до регистрации жилья в Росреестре и оплачивается из собственных средств покупателя. Если страховой случай наступит раньше совершения сделки и переоформления недвижимости, компенсацию получает текущий владелец квартиры. Это вызывает определенные негативные последствия.

Подписание договора купли-продажи приводит к тому, что квартира переходит в залог к банку. Если по каким-либо причинам покупатель не доведет сделку до конца, значит, обременение придется снимать уже продавцу. Иначе осуществить продажу будет невозможно. Срок перечисления денежных средств, равный 10 дней, тоже не всегда выгоден продавцу.

Завышенная стоимость

Обязательным условием практически каждой программы кредитования является внесение первоначального взноса. Он составляет от 10 и до 20% от общей стоимости недвижимости. Здесь некоторые покупатели пытаются пойти на уловку и просят продавца завысить цену квартиры на эту самую сумму, чтобы не вкладывать собственные средства.

Не следует пытаться обмануть банк. Следует понимать, что первоначальный взнос может составлять от 500 и до 700 тысяч рублей, а иногда и больше. Это довольно внушительная сумма, на которую не ошибется никакой оценщик, поэтому подобная афера вскроется сразу же и банк не пойдут на сделку.

Кроме того, продавцу следует помнить, что большинство кредитно-финансовых учреждений еще на этапе одобрения просят заемщика подтвердить документально, что у него имеется сумма первоначального взноса. Иными словами, даже, если оценщик и напишет нужную цифру, ничего не получится.

Продавцу невыгодно завышать реальную стоимость квартиры. Особенно это актуально для квартир, находящихся в собственности не больше трех лет. Ему придется заплатить подоходный налог, который будет выше. Если продавец владеет квартирой дольше времени, этого риска не существует.

Рассрочка по платежу

Не у каждого покупателя есть первоначальный взнос, поэтому может применяться рассрочка платежа. На сегодняшний день подобная схема используется довольно редко, но имеет место быть. Она осуществляется следующим образом:

  • Оформляется договор купли-продажи. В документе прописывают определенный период, в который будет выплачена стоимость жилья. Продавец при этом может оставлять за собой право изменять цену в связи с ситуацией на рынке недвижимости.
  • Составляет дополнение о рассрочке оплаты. В нем прописывают конкретную сумму долга и порядок выплат. Документ имеет юридическую силу только после заверения у нотариуса.
  • Договор купли-продажи и долговой передают в Росреест для осуществления регистрации права собственности на нового владельца, но недвижимость будет с обременением, а вся информация попадет в единый государственный реестр прав.
Читайте также  Как продать квартиру быстро и выгодно советы?

Такую сделку оформить с банком просто не получится, так как объект уже в залоге. Единственным доступным вариантом становится рассрочка на первоначальный взнос:

  1. Стороны, заключающие договор, составляют долговую расписку, которая заверяется у нотариуса.
  2. Продавец взимает вознаграждение за рассрочку в виде процентов, может прописывать неустойку при нарушении условий договора.

Продавцу необходимо оградить себя от нарушения договора со стороны покупателя. Если любые пункты соглашения будут нарушены, значит, придется обращаться в суд, который скорее всего примет решение в пользу истца и взиманием долга будет заниматься федеральная служба судебных приставов.

Привлечение средств с материнским капиталом

Сделка в таком случае может осуществляться по двум различным схемам:

  1. Покупатель оформляет ипотеку и использует материнский капитал, как первоначальный взнос. Банк дает займ на покупку недвижимости, а пенсионным фондом проводится перечисление денежных средств в пользу кредитора после предоставления сертификата и полного пакета документов.
  2. Покупатель получает материнский капитал на руки. Данный вариант максимально выгоден для продавца потому, что не приходится ждать двух месяцев, в течение которых происходит перечисление денежных средств после подачи документов.

Продавец при такой сделки ничем не рискует. Главное, чтобы недвижимость полностью соответствовала требованиям, то есть была пригодна для проживания семьи с детьми и не находилась в аварийном состоянии. Единственным шагом, который надо предпринять для собственной безопасности, это запросить документ, подтверждающий наличие на счете достаточного количества средств, поскольку женщина может обналичивать средства.

Чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку?

Ипотечное кредитование на сегодняшний день выдается банками исключительно после тщательной проверки платежеспособности заемщика и чистоты сделки. Продавец обязан предоставить документы со справками касательно объекта недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения, соответствие квартиры требованиям закона, а также единоличное право собственности.

Продавец, если недвижимость проходит проверку и заемщику одобряют ипотеку, обязательно получает денежные средства. Некоторые банки могут предложить открыть для владельца квартиры отдельный счет в своем учреждении, а затем перечисляют на него деньги. Он может снять эти средства после предоставления документа о переходе прав собственности. Следует заранее выяснить, взимается ли оплата за открытие и обслуживание счета.

Источник: http://nebogach.ru/mortgage/chem-grozit-zavyshenie-stoimosti-kvartiry-prodavaemoj-po-ipoteke-dlya-prodavtsa/

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости — Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Просмотров 75

Сделки купли-продажи квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) могут быть связаны как с объективными причинами (например, при значительном расхождении с рыночными ценами), так и со стремлением продавца любыми доступными способами сократить свои расходы (в частности, размер налога) в процессе реализации своего имущества. Соглашаясь на подобную сделку, следует разобраться с ее особенностями и возможными рисками.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Полная стоимость недвижимости в договоре купли-продажи (ДКП) означает соответствие суммы, указываемой в документах той, которую реально получит продавец от покупателя за свое имущество. Понятие связано с тем, что ряд сделок проходит с указанием в документах только части суммы, а остаток оформляется отдельным платежом, который вроде как официально не имеет отношения к процедуре купли-продажи. Такая ситуация создает дополнительные риски для участников сделки (о них речь пойдет ниже).

Именно указание полной стоимости – своего рода дополнительный аргумент, чтобы продемонстрировать честность и прозрачность намерений сторон при проведении сделки.

Кому выгодно указание в документах неполной стоимости

Инициатива указать в документах заниженную цену может исходить как от собственника недвижимости (чаще всего), так и от покупателя.

Со стороны продавца

Подобное желание может быть связано со стремлением утаить реально полученную сумму от второго супруга или других совладельцев недвижимости с целью личного обогащения. Но основная причина обычно связана с попытками экономии на уплате налога с вырученных от продажи недвижимости денег. Они являются доходом продавца, соответственно возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ).

Со стороны покупателя

Подобная просьба может быть актуальна при наличии особенно крупных «серых» доходов, за счет которых покупается дорогостоящее жилье. Соответственно возникает заинтересованность в том, чтобы избежать «неудобных» вопросов об источниках средств на приобретение жилплощади.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Процесс ценообразования на рынке недвижимости не контролируется государством, поэтому ее продажа ниже или выше КС не запрещена. Хотя занижение стоимости обычно практикуется с целью экономии на суммах налога или вовсе уклонения от уплаты, при соблюдении некоторых условий, НДФЛ можно не уплачивать на законных основаниях (ст. 217.1 НК РФ). Речь идет о квартирах, которые:

  • Получены собственность 3 и более лет назад в порядке наследования, приватизации, дарения от близкого родственника или члена семьи, по условиям договора ренты.
  • Получены в собственность более 5 лет назад по всем другим основаниям.
Читайте также  Титульная страховка квартиры

В указанных случаях продажа жилья не влечет за собой уплату налога, поэтому нет смысла прописывать в договоре неполную стоимость и тем самым создавать дополнительные риски для участников сделки.

Еще одна возможность избежать уплаты НДФЛ связана с правом продавца на налоговый вычет в размере расходов на первоначальную покупку квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ), подтвержденных соответствующими документами. Продавая впоследствии жилье по цене покупки или ниже нее (независимо от времени владения), собственник не получит доход и уплачивать налог не будет оснований.

Если минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога еще не прошел, а продавец стал ее собственником после 1.01.2016, существенное занижение цены также не имеет смысла. Указать в договоре можно по-прежнему любую сумму. Но, если она составит менее 70% КС, налоговики при расчете НДФЛ будут ориентироваться именно на цену объекта по кадастру, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. При более высокой стоимости по документам, подлежащий налогообложению доход будет рассчитан именно по ней (то есть по большим цифрам).

Если КС объекта установлена на уровне до 1 млн. руб., факт продажи ниже этой суммы не имеет значения. Дело в том, что она соответствует по действующему законодательству размеру налогового вычета, на который может быть уменьшен налогооблагаемый доход. Соответственно НДФЛ в таком случае будет нулевым.

Следует учитывать, что правило налогообложения дохода от реализации жилья на основе КС не действует для объектов, полученных в собственность до 1 января 2016 года. В таком случае жилье может быть реализовано по любой цене (независимо от кадастровой), которая и будет учитываться при расчете НДФЛ (если не будет оснований для освобождения от уплаты).

Какую стоимость можно указать в договоре

Наиболее безопасный вариант – указать в договоре полную сумму, передаваемую покупателем продавцу, которая также будет соответствовать рыночной цене объекта. При этом важно сверить ее с КС: если показатели примерно равны, оставить все как есть, если рыночная цена существенно ниже кадастровой, последнюю можно попробовать официально уменьшить, иначе налоговые органы при расчете НДФЛ будут ориентироваться на кадастровые значения за вычетом 30%.

Узнать кадастровую стоимость можно с помощью специального онлайн-сервиса Росреестра. Информация является общедоступной и предоставляется по кадастровому номеру или адресу объекта.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры установлена на уровне 4 млн. руб., а рыночная цена, по которой и продается объект, составляет 2,5 млн. руб. При расчете налога налогооблагаемая база составит 2,8 млн. руб. (4 млн. – 30 %). На разнице в 300 000 руб. придется заплатить «лишних» 39 000 руб. налога по сравнению с ситуацией, если бы он рассчитывался по рыночной цене.

Для уменьшения КС можно воспользоваться одним из следующих способов:

  • Через соответствующее заявление в Росреестр. Специальная комиссия должна в течение месяца дать ответ о возможности пересмотра КС в сторону уменьшения. На практике получить положительное решение обычно можно только при значительной разнице между кадастровой и рыночной ценой (более 35%).
  • Через суд. Граждане могут сразу обращаться в суд для пересмотра КС или уже после отказа Росреестра, чтобы оспорить решение последнего. Если в судебном производстве будут представлены уважительные причины, по решению суда Росреестр будет обязан внести соответствующие изменения в кадастровые оценочные показатели. При обращении в суд нужно предварительно просчитать финансовую выгоду, чтобы не оказалось, что расходы (судебные издержки, оплата услуг оценщиков и прочие сопутствующие траты) превысят в итоге возможную выгоду от уменьшения КС.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Занижение цены недвижимости в ДКП зачастую представляет основную выгоду только продавцу. Для покупателя такая ситуация является источником дополнительных рисков и неудобств:

  • Риск остаться без денег и без квартиры. Если сделка будет оспорена, покупатель будет обязан вернуть жилье, а продавец – уплаченную сумму, то есть указанную в ДКП. Частично обезопасить себя можно при помощи требования от продавца двух расписок: первой на сумму по ДКП, второй – на разницу между ценой по договору и реально уплаченными деньгами. Но в случае признания сделки судом недействительной, гарантированно возвращаются только деньги по расписке, имеющей непосредственное отношение к ДКП. Вторую «неофициальную» часть платежа придется взыскивать отдельно.
Читайте также  Стоит ли брать квартиру в ипотеку?

В «дополнительной» расписке лучше всего использовать следующую формулировку «Я, (ФИО продавца), получил от (ФИО покупателя) сумму ХХХ рублей в дополнение к ранее полученной сумме за проданную мною квартиру, которая расположена по адресу…». Кроме этого, можно использовать формулировку о получении денег за неотделимые улучшения (если проводилась перепланировка или сделан ремонт).

  • Недополучение налогового вычета. Вернуть подоходный налог с покупки недвижимости можно будет только с расходов, подтвержденных официальными документами. Если они будут занижены, покупатель сможет компенсировать недостающую сумму разве что при покупке последующих объектов недвижимости.
  • Увеличение налогов при последующей продаже. Если следующая сделка с покупаемой квартирой состоится ранее, чем через 5 лет, получится существенная разница между расходами на покупку (которые будут занижены по документам) и будущей ценой. Соответственно, размер НДФЛ, который рассчитывается от разницы цен существенно увеличится.

Чтобы минимизировать риск оспаривания сделки, необходимо:

  • Проверить правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость получена в собственность. Здесь важно убедиться, что не осталось других лиц, чьи интересы затронет сделка и, как следствие, они получат основание ее оспорить.
  • Обратить внимание на семейное положение продавца. Если жилье приобретено в браке, нужно дополнительно оформить согласие второго супруга на отчуждение имущества или получить документальное подтверждение о единоличном владении недвижимостью (например, на основании свидетельства о наследстве или брачного контракта).
  • Проверить отсутствие обременений. Информацию можно получить по выписке из ЕГРН, обязательно обращая внимание на свежую дату выдачи.
  • Убедиться в дееспособности продавца (особенно актуально для лиц в возрасте или с подозрениями на алкогольную или наркотическую зависимость). В таких случаях следует требовать справку ПНД (психо-неврологического диспансера).

Чем рискует продавец

Для собственника продаваемой квартиры также существуют определенные риски при указании в документах заниженной стоимости своего жилья:

  • Привлечение к ответственности. Покупатель оставляет себе расписку с указанием реальной суммы, которая передавалась продавцу. Она же является подтверждением скрытия части дохода последним и, соответственно, уплаты налога не в полном объеме. В случае обращения покупателя в суд, бывшему собственнику недвижимости грозят крупные затраты (возмещение недоплаченного налога, уплата штрафов и пени) и даже привлечение к уголовной ответственности.
  • Недополучение оговоренной суммы. Риск возникает в случае, когда сделка проходит без использования банковской ячейки или других безопасных инструментов для расчета между участниками (например, наличными из рук в руки). Передача денег обычно проходит в 2 этапа (до регистрации перехода права собственности и после), поэтому покупатель может отказаться выплачивать остаток средств, мотивируя тем, что цена по ДКП уже уплачена. А продавец вряд ли рискнет обратиться за восстановлением справедливости в правоохранительные органы, поскольку сам в таком случае окажется под угрозой ответственности за уплату налогов не в полном объеме.

Завышение стоимости квартиры

Инициаторами подобных предложений обычно являются покупатели, которые хотят приобрести жилплощадь по ипотеке. Указание завышенной, по сравнению с реальной, суммы по договору – это возможность получить от банка больше денег. Часть из них планируется пустить на уплату первоначального взноса (при этом банку подается фиктивная информация, что задаток или аванс уже уплачен продавцу), ремонт в новом жилье или другие цели.

Если уплачивать НДФЛ по итогу сделки не нужно, собственник по своему усмотрению может согласиться на завышение цены, особенно, если хочется реализовать недвижимость как можно скорее. Покупателю в таком случае предстоит договориться с оценщиком, чтобы тот указал нужную сумму оценки, которая будет соответствовать завышенной стоимости по договору. Продавцу же важно учесть следующие нюансы:

  1. Быть уверенным в том, что расписка на сумму завышения (якобы полученного задатка), которую нужно написать для покупателя, будет уничтожена сразу же после того, как в банке сделают копию документа. Ведь фактически он эти средства не получал.
  2. При телефонном разговоре со службой безопасности банка называть именно те цифры, которые указаны в ДКП.
  3. Убрать все размещенные ранее объявления, где была указана фактическая цена недвижимости, иначе сотрудники банка могут заподозрить недобросовестность покупателя и отказать в выдаче ипотеки.
  4. В случае признания сделки недействительной в судебном порядке возникает обязательство вернуть покупателю сумму (в данном случае завышенную) за реализуемую недвижимость.

Любые отклонения фактической цены квартиры от цифр, указанных в договоре несут дополнительные риски для участников сделки. Стоит ли соглашаться на подобную сделку? Как оградить себя от возникновения нежелательных проблем в случае согласия? На бесплатной консультации юристы объяснят все «за» и «против», подскажут какие нужно подготовить документы, чтобы свести к минимуму риск утраты если не собственности, то хотя бы денежных средств. При необходимости они готовы обеспечить полное сопровождение процедуры купли-продажи, чтобы проконтролировать соблюдение интересов клиента.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/